대전시장 선거 열기 후끈

대전시장 선거 열기가 뜨겁다. 대전시장 후보들의 선거공약 중 모 후보는 현재 원도심권의 재생사업이 차질없이 진행되려면 “서남부개발을 연기해야 한다”고 주장한다. 이 논리에 찬성하는 측은 열악한 환경의 원도심권을 하루빨리 재건하려면 재개발이 활성화돼야 하고, 원도심권의 재개발사업을 활성화시키려면 서남부개발을 연기해야 한다는 논리를 펴고 있다. 반면에 모 후보는 늦추는 것만이 능사가 아니라 “아파트 등 주택 공급 중심이 아닌 사람이 모이는 각종 인프라를 확충하는 공간으로 재창조해야 한다”고 주장한다. 이 논리에 찬성하는 측은 각종 인프라를 확충하게 되면 인구유입이 가능하게 됨으로써 오히려 대전발전은 물론 원도심 재개발에도 긍정적 요인으로 작용할 것이라는 주장이다. 이에 대해 논해 보고자 한다. 먼저 “연기해야한다”는 주장에 대해 생각해보자. “재개발을 활성화하기 위해 서남부개발을 연기해야 한다"는 사고의 근거는 어디에 있는가? 이는 아파트 등 주택수요자가 한정돼 있음으로 서남부를 개발하게 되면 한정된 주택수요자는 쾌적성이 있는 서남부를 선호하게 될 것임으로 원도심권의 재개발에 차질이 있을 것이란 이유이다. 그러나 이는 부동산시장을 모르는 사람들의 이야기에 불과하다. 현재 우리나라 아파트시장의 시스템은 부동산투기조장 형 시장이 형성돼 있다. 즉 하루가 다르게 아파트 가격이 오르면서 앞으로도 더 오를 것이라고 예견돼 기대수익률이 높아지면 시장에 물건을 내놓았던 사람들도 “물건을 모두 거두어들인다”. 그 대신 “아파트를 사겠다”고 하는 수요자는 한없이 늘어나게 되어 분양이라는 광고만 보아도 100대 1를 훌쩍 뛰어넘는다. 재개발사업은 이러한 때에 활성화 된다. 반면에 가격이 오르지 않거나 내릴 것으로 예상되어 기대수익률이 제로인 상태에서는 너도나도 “팔겠다”고 아파트를 시장에 내놓지만 “아무도 사는 사람이 없다”. 이때에는 급한 사람이 가격을 조금 싸게 내 놓는 급매물 중심으로 거래가 될 뿐이다. 이러한 부동산침체기 때에 “서남부개발을 늦춘다고 해 재개발이 활성화되는 것이 아니다”. 그렇다고 “서남부개발을 빨리 한다고 해 재개발이 빨리 활성화되는 것도 아니다”. 즉 원도심재개발사업은 서남부개발을 늦추거나 빨리하거나 하는 개발시기와는 아무 관련이 없고, 현재의 부동산투기조장형 시스템이 지속되는 한 부동산투기가 일어나야 재개발이 활성화된다는 점이다. 다음으로 “아파트 등 주택 공급 중심이 아닌 사람이 모이는 각종 인프라를 확충하는 공간으로 재창조해야 한다”고 주장하는 논리에 대하여 생각해보자. 이 주장도 현실성이 떨어지는 주장이다. 부동산개발은 대략 3가지로 개발한다. 아파트 등 주택용지, 산업용지, 상업 및 업무용지 등이다. 아파트 등 주택용지 외의 개발방법 중, 서남부는 토지보상비가 만만치 않음으로 산업용지로서의 개발은 가격경쟁력 면에서 불리하다. 상업 및 업무용지로서의 개발도 교통 등 인프라를 볼 때 소제지구, 은행동지구 등의 대전역세권에 비해 경쟁력이 약하다고 볼 수 있다. 다만 병원용지 등으로 개발하게 되면 타 도시에 비하여 인구집중도, 교통, 쾌적성에 유리하다는 면은 존재한다. 두 후보 무두에게 새로운 대안을 제시하고자 한다면 서남부개발이익을 원도심권의 재개발대상지역주민에게도 인센티브를 주어 상호 보완적인 개발방식인 개발권양도제도(Transfer of Development Rights : TDR)를 시행해봄직하다. 이교하(경제학박사)
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