거주와 임대수익이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 점포겸용 단독주택이 인기다. 지난 6월 인천 영종하늘도시에서 공급한 점포겸용 단독주택 용지의 경우 177필지 청약에 6만 4350명이 몰려 전체 평균 364대 1의 경쟁률을 보이기도 했다. 특히 H10블록은 경쟁률이 최고 9000대 1을 넘는 등 인기를 실감케 했다. 그러나 점포겸용 단독주택은 토지 매입 비용과 건설 비용 등 초기 자금이 많이 들고 지역과 입지에 따라 임대수익과 공실 등 차이가 커 투자 시 꼼꼼히 따져 볼 점도 많다.

◆ 꿩 먹고 알 먹는 점포겸용 단독주택
점포겸용 단독주택은 1층에는 상가, 2~4층에는 주택을 지어 집주인이 거주하면서 점포와 다가구주택을 활용해 임대수익을 얻을 수 있는 단독주택을 말한다. 4층짜리 건물인 경우 1층은 점포임대, 2~3층은 주택임대를 놓고 4층은 집주인이 실거주를 하는 경우가 많다. 일반적으로 건폐율 60%, 용적률 150%가 적용되며 4층 이하 5가구까지 건축이 가능하다.

점포겸용 단독주택은 초기 투자 비용이 많이 들기는 하지만 집주인이 거주를 하면서 안정적인 임대수익을 꾀할 수 있어 은퇴 계층에 특히 인기가 높다. 점포겸용 단독주택을 지어 임대할 경우 점포 크기나 입지 등에 따라 차이가 있지만 적게는 4~5%대에서 많게는 10% 정도의 수익률을 기대할 수 있다.

신도시와 택지지구 내 점포겸용 단독주택용지 분양에 수만 명이 몰리기도 한다. 대규모 택지개발지구의 경우 기반시설이 잘 갖춰져 있어 임대수요가 풍부해 인기가 높다. 또 입지만 좋으면 임대수익과 함께 시세차익도 얻을 수 있다. 일반적으로 점포겸용 단독주택은 임대수익을 목적으로 매입하지만 입지여건이 좋고 주변에 호재가 있는 경우 시세차익도 기대할 수 있다.

◆ 택지지구 내 점포겸용 단독주택에 투자하는 3가지 방법
택지지구 내에 점포겸용 단독주택에 투자할 수 있는 방법은 크게 3가지로 볼 수 있다. 첫 번째는 이주자택지 권리를 매입하는 것이고 두 번째는 분양받는 방법. 그리고 마지막 세 번째는 타인이 분양받은 용지를 매입하는 것이다.

첫 번째, 이주자택지는 원주민 보상 차원에서 공급하는 택지로 일명 딱지라고 불리기도 한다. 이주자택지는 통상 조성 원가의 80% 수준에서 원주민에게 공급되어 잘만하면 분양가격보다 저렴하게 매입할 수 있다. 또 치열한 청약 경쟁 없이 분양받을 수 있는 장점이 있기도 하다. 다만, 이주자택지의 경우 추첨을 통해 위치가 이미 배정되어 있기 때문에 원하는 곳에 선택이 불가능하고 권리가 없는 물건을 잘못 매입 할 수 있어 주의가 요구된다.

두 번째, 분양 받는 방식은 택지지구 내에서 입지를 정해 청약할 수 있어 입지가 좋은 곳에만 당첨되면 분양권 거래를 통해 어느 정도의 시세차익도 기대할 수 있다. 점포겸용 단독주택 용지는 청약 제한이 없고 청약통장도 필요 없다. 1000만원 정도의 보증금 정도만 있으면 누구나 신청 가능하다. 그러나 인기가 높아지면서 청약경쟁률도 만만치 않다. 따라서 용지를 분양 받기 위해 무조건 가장 좋은 위치만을 고집하기보다는 임차수요가 꾸준할 수 있는 틈새 지역을 찾는 것도 방법이다. 또 입찰방식으로 당첨자를 정하는 곳도 있어 과도한 입찰금액을 써내는 것에도 주의가 필요하다.

마지막으로 타인이 분양받은 용지를 매입하는 방법이다. 단, 점포겸용 단독주택 용지를 분양 받은 계약자가 잔금을 내고 소유권을 이전해야지만 거래가 가능하다. 여러 번 손바뀜이 진행됐다면 거품이 꼈을 가능성이 크다. 이는 향후 집을 짓고 임대를 놓았을 때 수익률 하락요인으로 작용할 수 있어 매입가격이 적정한지 판단해야 한다.

◆ 점포겸용 단독주택 투자 유의점은
점포겸용 단독주택 투자 시 유의할 점도 많다.

우선 투자 열풍에 휩싸여 무리하게 투자하는 것은 금물이다. 전매차익을 생각해 투자했다가 자칫 거래가 안되면 자금이 장기간 묶일 수 있다.

또 초기 자금도 많이 필요하다. 통상 분양 용지의 면적은 필지당 198~330㎡ 정도이고 평균 264㎡(과거 80평)정도 수준이다. 수도권 기준으로 볼 때 5억~8억 원 수준에서 분양되는 게 일반적이고 건축비는 주택 형태나 크기에 다르지만 일반적으로 5억~6억 원 정도 소요된다. 최소 10억 정도의 초기자금이 필요하다.

환금성도 고려해야 한다. 점포겸용 단독주택의 경우 거래가격이 높고 아파트와 달리 거래가 많지도 않아 급하게 팔려고 해도 잘 팔리지 않는 경우가 있다. 그래서 건물을 설계할 때 나중에 언제든 되팔 수 있다는 점을 염두에 두고, 개성만 강조하기보다는 대중적인 설계로 건축할 필요가 있다.

주거환경이 다소 떨어질 수 있는 점도 고려해야 한다. 신도시나 택지지구의 경우 기반시설이 잘 갖춰진 것이 장점이지만 점포겸용 단독주택의 경우 1층에는 상가를 끼고 있는 데다 이들 점포겸용 단독주택은 몰려 있는 경우가 적지 않아 주거 쾌적성이 다소 떨어질 수 있다. 또 상가 이용자들이 차량을 이용하는 경우 주차공간 부족 문제도 피할 수 없다.

신도시내 대규모 택지지구는 소위 신도시 증후군을 앓는다. 신도시 형성 초기 주변 생활기반시설이 잘 갖춰지지 않아 불편하고 상권 형성에도 많은 시간이 필요하다. 생활편의시설과 대중교통망이 구축되기까지 상당 시간이 필요해 입주 초기 상가 세입자를 구하기 어려운 상황이 발생할 수 있다. 또 주변에 대형 상업시설이 들어서거나 소비 수요에 비해 점포가 많은 경우 상가 세입자를 구하기 어려운 경우도 종종 있어 주변 개발 여건도 체크해야 한다.

임대주택 수요에 대한 분석도 필요하다. 주변에 도시형생활주택이나 오피스텔 공급이 많거나 다가구주택 수요가 적은 곳은 주택 세입자를 구하기 어려워 수익률이 떨어질 수 밖에 없다. 또 지역별로 허용 가구수가 3~5가구까지 차이가 있어 토지 구입 전에 건축 가능 가구수를 필히 확인해야 한다.

입지도 꼼꼼히 따져야 봐야 한다. 상가를 겸하고 있기 때문에 유동인구의 접근성이 무엇보다 중요하다. 번화한 상업시설 이면도로변이나 대로변 코너 자리일수록 괜찮은 입지로 평가 받을 수 있다. 공용 주차장 부지가 가까워도 좋다. 여러 대의 주차가 어려운 만큼 공용 주차장이 가깝다면 주차 공간 확보에도 도움이 될 수 있다.

부동산114 리서치센터 임병철 책임연구원 lim@r114.com