통계청이 발표한 장래인구추계(2015~2065년)에 따르면 2016년을 정점으로 생산가능인구가 감소해 2020년대부턴 연평균 30만 명 이상 감소할 전망이다. 생산가능인구는 경제활동이 가능한 만 15세에서 64세까지의 인구를 의미하므로 30~50대 주택 수요층이 주로 감소한다는 의미로도 해석할 수 있다. 게다가 2065년까지 장기에 걸쳐 인구가 감소하므로 경제 전체는 물론 주택시장도 위축시킬 것이란 해석이 설득력을 얻고 있다.

하지만 미래 주택시장이 생산가능인구의 총량 감소만으로 위축된다는 해석은 21세기에 어울리지 않는 단편적 논리다. 생산가능인구 감소가 주택시장에 미치는 영향력, 물론 긍정의 요인은 결코 아니지만 몇 가지 사례를 통해 과도한 우려감은 누그러뜨릴 필요가 있다.

현재 저출산 여파에 더해 특정지역에 밀집한 산업구조가 정부의 국토균형발전 정책으로 인해 지역별로 재편되는 상황이다. 이에 따라 인구밀집도가 높았던 부산과 서울 등에서의 생산가능인구 유출 강도가 다른 지역보다 더 높다. 2000년부터 2016년까지 인구가 가장 많이 감소한 지역은 부산이 329만 명으로 가장 많았고 서울은 236만 명, 전남은 219만 명, 전북은 103만 명, 경북은 95만 명이 줄었다. 같은 기간 대한민국의 생산가능인구 총량이 3337만 명 늘어난 것과 대비된다. 당연히 인구가 감소하면 주택가격(아파트 기준)은 하락한다는 설득력으로 인해 이들 지역의 주택가격은 하락해야 한다. 그러나 생산가능인구가 감소한 지역의 주택가격은 35.5%를 크게 뛰어넘은 것으로 나타났다. 생산가능인구가 가장 많이 감소한 부산은 158.93%, 서울은 200.27%, 전남은 57.9%, 전북은 97.53%, 경북은 92.82%의 주택가격 상승률을 기록했다. 예상과 달리 생산가능인구 감소가 주택가격에 미친 영향력은 미미했다고 해석할 수 있다. 왜 그럴까?

앞서 설명한 것처럼 생산가능인구는 2016년 정점을 찍었고 이후 2065년 2062만 명을 기록하는 등 점차 하락한다. 총량의 감소는 불가피하다. 이 중 가장 크게 감소되는 연령 구성비는 15~24세 인구다. 이들은 내집 마련의 주된 수요층이 절대 아니다. 반면 거주 목적과 임대 목적의 주택매입이 가능한 50~65세 인구 비중은 늘어난다. 과거 1가구 1주택 이상의 소유는 투기관점으로 바라봤지만 지금은 투자관점에서 바라보고 있다. 임대사업이 활성화된다는 의미는 특정층의 대규모 주택보유 자체를 정당화하는 추세라고 볼 수 있다. 1994년 105명에 불과했던 임대사업자는 20여년 만에 13만 8230명(2015년 기준)으로 늘었다, 임대사업자 한 명이 평균 14채 이상을 보유했다고 보면 된다. 즉 내집 마련이 가능한 수요층이 투자 목적으로 다량의 주택을 보유한다면 주택가격 하락은 적다고 볼 수 있다.

또 다른 이유는 50~65세 인구의 주택을 자녀나 혹은 손주에게 이전하게 될 경우다. 생산가능인구 감소는 반드시 젊은 세대의 자산 감소를 의미하지 않는다. 국세청의 2010년 대비 2015년 증여세 신고인 증감을 살펴보면 서울은 4057건이 늘었고 대구는 841건이 증가했다. 경남과 부산도 각각 895건, 807건이 늘었다. 서울과 대구, 부산은 생산가능인구가 감소했지만 주택가격이 오히려 급등한 지역들로 부의 이전에 따른 재산재분배 효과가 나타났다.

다양한 투자상품의 증가도 이유가 될 수 있다. 개인과 법인을 중심으로 한 리츠(부동산투자신탁), 부동산펀드 활성화 등 신사업을 통한 부동산투자 구조의 재편과 스마트폰 같은 혁신적인 제품을 통해 생산가능인구의 총량 감소를 극복할 수 있다. 게다가 과거처럼 법인 중심의 대규모 투자가 아닌 소규모 자본을 통한 레버리지(고정적 지출과 고정비용이 기업경영에서 지렛대 같은 중심적 작용을 하는 일) 투자상품의 활성화로 개인의 경제활동 참가 분야는 더욱 다양해질 전망이다.

이처럼 주요 이유들로 생산가능인구 감소가 눈앞의 주택시장에 미치는 영향은 단기시각에서 크지 않은 것으로 보인다. 다만 보다 장기적인 시각에서 본다면 15~24세 인구비중 감소는 세월의 흐름에 따라 주택 수요층의 절대적인 감소를 불러온다고도 해석할 수 있다. 인구 증감과 관련된 부분이 당장의 주택시장에는 큰 영향력을 못 미치겠지만 10년 뒤, 혹은 그 이후 미래의 주택시장에는 큰 영향력을 발휘할 가능성은 절대 간과될 수 없다.

2065년까지 이어질 인구변화의 장기적인 성격을 잘 활용한다면 시장 트렌드에 맞는 법과 제도의 발빠른 정비를 통해 인구 절벽에 대한 예방적 대응이 가능하다. 인구변화는 지금까지 살펴본 주택시장뿐만 아니라 전반적인 국가경쟁력 확보와도 관련된 부분이다. 높이 날아 멀리 보고 대응한다면 대한민국이 일본의 잃어버린 20년 전철을 밟을 필요는 없다.

자료=부동산114

정리=김현호 기자 khh0303@ggilbo.com