Q. 대항력 있는 임차인이란?

A. 경매에서 대항력이란 임차인이 보증금 전액을 반환받을 때까지 주택(상가)의 임차인이 새로운 매수인에 대해 집(상가)을 비워주지 않아도 되는 것을 의미합니다. 대항력을 갖추기 위한 요건은 등기부등본에 나타난 선순위 권리(근저당, 가압류, 압류 등)가 기재되기 전 주택(상가)의 인도와 동사무소 전입신고(상가는 세무서의 사업자등록)를 마쳐야 합니다.

대항력 있는 임차인이라 함은 말소기준등기 이전에 전입신고된 임차인으로 법원에 배당 요구를 신청해 전세보증금을 전액 배당받지 못하면 낙찰자가 배당받지 못한 전세보증금을 물어줘야 합니다. 즉 대항력 있는 임차인이 배당 요구를 하지 않았거나 배당 요구를 했는데도 확정일자가 늦거나 낙찰금액이 전세보증금액보다 적어서 배당이 되지 않으면 낙찰자가 전세보증금을 인수해야 합니다. 가끔 임차인의 전입신고일자와 확정일자 받은 날짜가 서로 다른 경우가 있습니다.

임차인의 배당 순서는 전입신고일자와 확정일자 중 늦은 날짜를 기준으로 배당순서가 정해집니다. 예를 들어 전입신고일→근저당(말소기준등기)→확정일자순으로 돼 있으면 근저당이 먼저 배당받고 그 이후에 임차인이 배당을 받습니다. 하지만 이 경우 임차인 전입신고일이 말소기준등기인 근저당권보다 빨라 대항력을 갖추고 있으므로 근저당권자 배당 후 임차인에게 배당될 금액이 없거나 부족하면 그 나머지 부분은 낙찰자가 인수해야 합니다.

주거용 부동산에서 가장 사고 발생이 많은 것이 대항력 있는 임차인으로 인한 겁니다. 경매에서 임차인이 거주하는지와 대항력 유무를 판단하는 방법은 법원의 임대차현황 조사내역과 동사무소 전입세대열람을 확인하면 된다.