◆깡통전세 우려 왜 커지나?
우선 깡통전세가 무엇인지 알아야 한다. 깡통전세란 주택담보대출 금액과 전세금을 합친 금액이 집값에 육박해 결국 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 처지에 놓인 경우를 말한다. 일반적으로 주택담보대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘으면 깡통전세로 분류된다. 법원 경매 시 아파트 감정가 대비 낙찰가율이 70~80%를 넘어서고 있어서다. 그러나 최근 전국 아파트 전세가율이 70%를 넘고 있어 깡통전세의 기준은 사실 모호해졌다.
깡통전세에 대한 우려가 최근 들어 커지고 있다. 올해 전국적으로 대규모 아파트가 입주 예정됐기 때문이다. 이에 따른 역전세난은 물론 입주난까지 우려된다. 올해 전국 아파트 입주 물량은 총 36만 9759세대로 1998년(39만 4427세대) 이후 최대 물량이 쏟아진다. 내년에는 이보다 많은 42만여 세대가 입주 예정이어서 아파트 공급이 한꺼번에 몰리는 곳에는 적지 않은 부담이 될 것으로 보인다.
◆안전한 전세 구하기 위해 확인해야 할 것들
다가구주택에 전세를 구할 경우 주의해야 할 사항이 있다. 다가구주택은 통상 월세와 보증금을 받는 것이 일반적이지만 경우에 따라 전세를 놓는 집주인도 적지 않다. 다가구주택은 19세대 이하 거주할 수 있는 단독주택의 일종으로 나보다 먼저 입주한 세입자가 18세대나 될 수 있다. 이 경우 선순위 임차인이 몇 세대인지, 또 선순위 보증금의 합계가 집값의 어느 정도 수준인지 정확히 확인하고 들어가야 한다.
전셋집 계약에 앞서 등기부등본 확인은 필수다. 부동산 등부등본엔 부동산에 관한 권리관계는 물론 현황이 기재됐다. 대상 부동산의 지번과 지목, 구조, 면적 등의 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리설정 여부를 알 수 있다. 부동산 등기부등본은 토기등기부와 건물등기부로 구분되며 표제부, 갑구, 을구로 구성된다. 표제부에는 부동산의 위치 등이, 갑구에는 소유권과 관련 권리관계(경매, 가압류, 가등기, 예고등기 등)을 확인할 수 있다. 을구에는 저당권과 전세권 등 소유권 외의 권리관계를 알 수 있다.
집주인의 세금 체납 여부도 확인하는 것이 좋다. 부동산 등기부등본에는 해당 부동산에 대한 관리관계 등은 나오지만 집주인의 세금 체납 여부는 확인할 수 없다. 현행법상 정부는 체납자의 재산을 압류해 경매에 넘기거나 다른 채권자가 실행한 경매에 참여해 체남세금을 징수할 수 있어서 반드시 확인해야 한다. 이때는 미납세금열람제도를 활용해야 한다. 집주인의 동의를 받아서 미납세금열람신청서를 작성해 인근 세무서에 제출하면 확인할 수 있다. 국세뿐 아니라 재산세 등 지방세 체납 여부도 반드시 확인하자. 다만 세입자가 전입 신고한 날 집주인도 국세청에서 세금통지서를 받았다면 우선순위에 밀릴 수 있다. 세입자의 대항력은 전입신고 다음날부터, 국세는 당일부터 발생하기 때문이다.
◆전셋집도 재산, 내 재산을 안전하게 지키자
확인할 것들을 다 확인하고 입주를 완료하면 이젠 전셋집도 자신의 재산이다. 재산을 보호받기 위해 직접 해야 할 일도 있다.
우선 임대차 계약 후에는 대항요건을 갖추기 위해 전입신고를 하고 확정일자를 받거나 전입신고가 어려우면 전세권 설정을 해야 한다. 이를 설정하면 경매가 진행될 경우라도 본위의 순위에 따라 변제를 받을 수 있고 제3자에게 대항력도 생긴다. 다만 전입신고와 확정일자를 받아두면 순위에 상관없이 소액보증금에 한해 최우선변제금을 받을 수 있지만 전세권 설정만 하면 최우선변제금을 못 받는다. 또 전입신고, 확정일자와 달리 전세권설정은 임대인 동의가 반드시 필요하다. 전입시고와 확정일자만 받아두면 보증금을 돌려받지 못할 때 보증금반환청구소송으로 강제집행해야 하지만 전세권 설정을 하게 되면 직접 경매 신청을 통해 변제받을 수 있다.
전세보증금 반환보증도 가입해놓자. 이는 전세계약 종료 시 집주인이 전세금 반환을 거부하거나 주택이 경매로 넘어가 전세금을 돌려받을 수 없을 때 주택도시보증공사 등을 통해 보장하는 상품이다. 상품은 다양하기 때문에 가입 기준과 보증 수수료 금액에 차이가 있을 수 있다. 꼭 꼼꼼히 살피자.
자료=부동산114
정리=김현호 기자 khh0303@ggilbo.com