Q. 지분 부동산 낙찰 시 처리 방법은 어떻게 되나요?

A. 지분 경매는 하나의 부동산에 대해 소유자가 두 사람 이상일 때 그중 특정인의 지분만 경매되는 것을 말합니다. 흔히 볼 수 있는 지분 경매는 부부 공동소유나 상속 부동산이 대표적입다. 일정 지분의 소유권을 취득하는 지분 경매는 낙찰 후 부동산을 이용하거나 처분을 하는 데도 상당한 제약이 따릅니다.

이런 이유로 지분 경매는 일반인들이 입찰을 꺼려 경매에서 여러 차례 유찰되는 것이 대부분입니다. 하지만 지분 경매를 잘만 이용하면 오히려 더 큰 수익을 남길 수도 있습니다. 물건 특성상 지분 경매는 유찰 횟수가 많아 가격이 저렴하고 부동산 전체가 아닌 일정 지분만 매입하는 것이므로 비교적 소액으로도 투자가 가능합니다. 지분을 매입했을 때는 가장 중요한 게 낙찰 후 다른 공유자와 재산을 분할하는 건데 일반적으로 지분 매입 후 사후 처리 방법은 세 가지로 나뉩니다.

첫째는 현물 분할입니다. 현물 분할은 물리적 분할로 토지에서 많이 이용되는데 한 필지의 토지를 측량을 통해 각 소유 지분만큼 분할하는 방법입니다. 물리적 분할을 할 때는 토지 면적, 진입로 등을 충분히 고려해 서로에게 이익이 되도록 공평하게 분할해야 합니다.

둘째는 특정 공유자 한 사람이 전체 지분을 모두 소유하는 방법입니다. 낙찰자가 나머지 지분을 매입하거나 낙찰받은 지분을 다른 공유자에게 매각해 한 사람이 전체 지분을 소유하는 방식입니다. 이때는 매각 지분에 대한 합리적인 가격을 정해 그 금액을 기준으로 어느 한쪽에서 매입하면 됩니다.

셋째는 각 공유지분 전체를 제3자에게 매각해 그 대금으로 현금 분할하는 겁니다. 이 방법은 위의 두 가지 방법으로 협의가 되지 않을 때 주로 이용되며 법원에 공유물분할청구소송을 했을 때도 대부분 현금분할 판결이 납니다.

일반적으로 지분 경매의 사후처리는 이상의 세 가지 방법이 주로 이용되는데 주의할 것은 공유자가 너무 많으면 의견이 서로 분분해 협의 자체가 어려울 수 있다는 점입니다. 또 토지의 면적이 너무 작거나 도로 조건, 행정 규제 등으로 인해 물리적 분할이 불가능한 경우도 있으므로 지분 경매를 응찰할 때는 이러한 사항들을 충분히 고려해 입찰 전 사후처리 방법에 대한 세심한 검토가 필요합니다.