증여하거나 임대사업자 등록하거나
증여하거나 임대사업자 등록하거나
  • 김현호
  • 승인 2018.04.15 21:58
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4월부터 2주택자 10%p·3주택자 20%p … ‘다주택자 양도세율 가산’ 덫 피하려면

서울, 경기 일부 지역 등 청약조정대상지역에서 4월 1일부로 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 시행됐다. 이로 인해 2주택 이상의 다주택자는 전국의 청약조정대상지역에서 주택을 양도할 때 세금부담이 크게 늘어났다. 청약조정대상지역은 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1 이상인 지역 등을 말한다. 현재 서울 전역과 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 부산이 포함됐고 충청권에선 세종이 대상이으로 40곳에 달한다. 양도세 중과에 대해 알아보자.

◆양도세 중과란?
문재인정부가 출범하고 두 번째 부동산대책인 8·2부동산대책이 지난해 발표됐다. 투기과열지구 등이 부활했고 부동산이 활황인 지역은 대부분 청약조정대상지역에 포함됐다. 수백대 1이란 청약경쟁률을 기록하며 웃돈이 억 단위까지 올랐던 세종 역시 칼날을 피하지 못했다. 여기에 그치지 않고 추가 조치로 다주택자를 옥죄는 정책도 내놨다. 양도세 중과가 대표적이다. 일정한 시간이 지난 후 경제적 가치가 증가한 자산을 양도할 때 얻은 이익에 대해 부과하는 세금이다. 기존에는 양도차익에 따라 기본세율 6%~42%를 적용 받았다. 그러나 이달부터 2주택 보유자는 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 20%포인트가 기본세율(6~42%)에서 중과된다. 즉, 다주택자가 조정대상지역에서 주택을 양도하게 되면 양도세율이 2주택자의 경우 최대 52%, 3주택자는 최대 62%까지 올라갈 수 있게 된 것이다.

◆양도세 피할 수 없나

양도세 중과에서 예외 조항은 존재한다. 3주택 보유자의 경우 수도권과 광역시, 그리고 세종시 외 지역의 3억 원 이하 주택은 양도세를 계산할 때 제외되며 2주택자가 부산 7개구나 세종 등 수도권 이외 지역에 산 집을 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 이유로 파는 경우에도 양도세 중과에서 제외된다. 가장 먼저 고려할 건 가족간 증여다. 부부 사이 10년간 6억 원까지 증여세 없이 증여가 가능하며 자녀에게 증여하면 5000만 원(미성년 자녀일 경우 2000만 원)이 공제된다. 이 경우 주택을 5년간 팔지 않아야 한다는 조건이 있으며 증여에 의한 취득세(4%)가 발생한다. 자녀가 기혼자거나 30세 이상이면서 최저생계비 이상 소득이 있는 경우 증여를 통해 세대를 분리하는 것도 전략이다. 주택임대사업자로 등록하는 것도 한 방법이 될 수 있다. 공시가격이 6억 원 이하인 수도권 주택일 경우 주택임대사업자로 등록하고 임대 의무기간 8년을 채워 양도세 중과를 피해갈 수 있다. 또 장기보유특별공제 혜택도 유지 가능하며 일부 종합부동산세, 재산세 등도 각 조건에 따라 감면받을 수 있다.

◆달라진 다주택자 양도세는 어떻게 계산해야 할까?
부동산정책이나 세법이 변경될 때마다 가장 헷갈리고 궁금한 게 아마도 금액적인 부분이다. 정부의 잦은 정책 변경으로 인해 얼마나 이득을 보는지 혹은 얼마나 손해를 보는지를 가장 정확하고 쉽게 이해시키면서 마음 속으로도 와닿게 하는 수치가 바로 돈이기 때문이다. 하지만 부동산이란 것이 거래될 때 오고 가는 금액자체가 큰 것은 물론 여러 조건에 따라 계산 산출법이 다르기 때문에 부동산에 대한 전문적인 지식을 갖춘 사람이 아니라면 부동산 계산을 직접적으로 하기는 다소 어려움이 있는 편이다. 그래서 대부분의 사람들은 모바일 앱이나 인터넷에서 제공하는 부동산계산기를 활용한다. 부동산114에서도 계산기가 있어 정확한 양도소득세 계산이 가능하다.

자료=부동산114
정리=김현호 기자 khh0303@ggilbo.com

 
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