최근 정부가 부동산이 과열된 곳을 투기지역, 투기과열지구, 청약조정대상지역으로 추가 지정했다. 해당 지역은 대출기준부터 청약요건, 전매제한 등 여러 규제가 적용된다. 부동산과 관련된 각종 규제를 받는다는 공통점이 있지만 세세하게 파고들수록 크고 작은 차이점이 존재한다. 투기지역, 투기과열지구, 청약조정대상지역의 차이는 무엇인지 살핀다.

◆ 주담대는 1건만 … 가장 강한 투기지역
투기지역의 지정기준은 직전월 당해 주택가격상승률이 전국 소비자물가상승률을 130% 초과한 지역 중 직전 2개월 당해 주택평균가격상승률이 전국 주택가격상승률을 130% 초과하거나 직전 1년간 당해 주택가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격상승률을 초과해야 하는 것이 정량적 요건이다. 이 요건을 갖추고 당해 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단될 경우 투기지역으로 지정된다. 투기지역으로 지정되면 가장 먼저 대출관련 영향을 받게 된다.

주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비(DTI)가 각 40%로 제한되고 중도금대출 발급요건이 강화(분양가격 10% 계약금납부, 세대당 보증건수 1건 제한)된다. 추가로 주택담보대출 건수가 세대당 1건으로 제한(기존 주택 2년 내 처분 약정시 예외허용)되며 2건 이상 아파트담보대출이 있는 경우 주택담보대출 만기연장이 제한된다. 세금부분에서도 영향이 있는데 양도세 주택수 산정시 농어촌주택이 포함(3년 보유 및 이전주택 매각 시 1세대 1주택 간주 배제)되게 된다. 충청권의 세종을 비롯해 서울 강남·서초·송파·강동·마포·용산·성동·강서·양천·영등포·노원·동작·종로·동대문·중구 등 투기지역으로 지정됐다.

◆ 청약가점제 비중 높은 투기과열지구
해당지역 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역에서 직전 2개월 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하거나 주택분양계획이 전월대비 30% 이상 감소, 주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소된 지역을 1차적으로 분류한 뒤 지역주택시장 여건 등을 고려했을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역을 투기과열지구로 지정한다. 투기지역과 공통적으로 LTV와 DTI가 40%로 제한되고 중도금대출 발급요건이 강화된다.

추가로 재건축 조합원 지위양도가 제한(조합설립인가~소유권이전등기시)되고 조합원 분양권 전매제한(관리처분계획인가~소유권 이전등기)을 받는다. 청약에 대한 규제도 강화되는데 1순위 자격요건이 강화되고 민영주택 일반공급에서 가점제의 비중도 확대(85㎡이하 100%, 85㎡이상 50%)된다. 9억 원 초과 주택은 특별공급에서 제외된다. 서울 전역과 경기 과천, 성남 분당구, 세종, 대구 수성구를 포함해 경기 광명과 하남 등이다.

◆ 심상치 않지만 규제까진… 청약조정대상지역
직전월부터 소급하여 3개월간 해당지역 주택가격상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 직전월부터 소급해 주택공급이 있었던 2개월간 청약경쟁률이 5대 1을 초과, 직전월부터 소급하여 3개월간 분양권 전매거래량이 전년동기대비 30% 이상 증가, 시도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하 등 세 가지 중 하나에 해당돼야 한다. 중도금대출 발급요건이 강화되며 LTV와 DTI가 각각 60%, 50%로 제한된다. 분양권 전매제한(6개월~소유권이전등기시)과 청약규제도 강화되는데 청약규제 내용은 청약과열지구와 같다. 민영주택 단, 일반공급 가점제 적용비율의 차이가 있는데 85㎡이하는 75%, 85㎡이상은 30%다. 서울 전역과 부산 6개구(해운대구, 연제구, 동래구, 부산진구, 남구, 수영구) 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시, 세종까지 조정대상지역으로 분류된다.
자료=부동산114

정리=김현호 기자