Q. 입찰하고자 하는 물건에 입찰 외 건물이 소재합니다. 신청채권자의 가압류 당시 토지와 건물 소유자가 다르지만, 이름으로 보아 상속인으로 예상됩니다. 입찰외 건물 소유자인 상속인을 상대로 건물 철거 요구가 가능할까요?

A. 건물을 제외하고 가압류 채권자가 토지에 대하여 강제경매를 신청할 경우, 동소 지상에 소재하는 입찰 외 건물(주택 등)에 대해 법지상권 성립 여부가 문제될 수 있습니다. 이 경우 신청채권자의 가압류 당시 토지와 건물 소유자가 동일인이면 법정지상권이 성립할 수 있고 다르면 성립하기 어렵습니다. 예를 들어보면 토지에 대해 2015년 1월 가압류 당시 건축물대장상 소유자 ‘김○섭(2001년 등록)’이고, 토지 소유자는 ‘김○선(2002년 취득)’으로 토지와 건물 소유자가 상이한 상태로 경매에 넘겨졌습니다.

당시 토지와 건물의 소유자가 다르므로 법정지상권이 성립하기 어려울 것으로 예상해 볼 수 있습니다. 다만 전 소유자 ‘김○섭’으로부터 상속받은 ‘김○선’의 토지만 대상으로 경매가 진행되어 매각하게 되면 이로 인해 토지와 건물 소유자가 달라지더라도 건물 소유를 위한 법정지상권이 성립할 수 있습니다. 상속은 민법 제187조에 따라 등기하지 않아도 물권변동의 효력이 있기 때문에 건축물대장 상 소유자가 ‘김○섭’이라고 하더라도 건물을 2002년경 김○선에게 상속하여 소유권이 이전됐다고 보는 것이 타당합니다. 따라서 2015년 1월 가압류 당시 토지와 건물의 소유자는 김○선으로 동일하며, 건물 소유를 위한 법정지상권이 성립합니다.

법정지상권이 성립할 경우 토지 매수인은 그 존속기간(견고한 건물 30년, 그 밖의 건물 15년) 동안 협의 또는 재판상 지료를 청구할 수밖에 없으므로, 입찰 외 건물 소유자를 상대로 협의 매수한 후에 토지와 건물을 일체로 이용하는 등 사후 활용방안을 마련하고 입찰할 필요가 있다.