원도심상가 공실 우려 고조
도시미관 해치는 경우 발생
서구에서도 관련 문제 대두

상업지역이나 준주거지 지역에 과도한 주거시설이 들어서지 않도록 도입된 용도용적제. 이를 통해 과다한 주거기능 유입으로 인한 커뮤니티시설 부족, 기반시설이나 인근 상가기능 약화 등 부정적 영향을 최소화하자는 게 도입 취지였다. 그러나 오히려 상업지역이나 준주거지에 들어서는 주거시설인 주상복합으로 인근 기반시설과 상가기능은 더욱 나빠졌다.

대전에 용도용적제가 가장 강하게 적용되는 지역은 동구(삼성동, 소제동, 신안동 원동, 인동, 정동, 중동)와 중구(대흥동, 문창동, 선화동, 은행동)의 상업지역이다. 이곳에 들어설 주상복합은 주택연면적비율이 80% 이상 90% 미만이면 용적률은 800% 이하이고, 70% 이상 80% 미만이면 925% 이하, 60% 이상 70% 미만은 1050% 이하인 식이다. 그리고 다른 상업지역에선 이와 비슷한 비율로 적용되고 있다.

문제는 주상복합이 되레 상가 난개발과 이에 따른 공실의 주요 원인으로 작용한다는 점이다. 주상복합이 생기면 1층엔 대형슈퍼마켓이 가장 먼저 들어선다. 그러나 해당 업종은 워낙 흔하기 때문에 주변에 2~3곳의 슈퍼마켓이나 편의점 등이 있는 경우가 대다수다. 난개발로 인한 피해가 발생하는 거다. 같은 업종 간 경쟁은 심화되고 자금력이 약한 점포는 결국 문을 닫고 폐업하는 수순을 밟는다. 폐업 이후 곧바로 임대인이 나타나면 문제가 없지만 장기화되면 주홍글씨의 낙인이 찍혀 임대인을 구하기 힘들어지는 상황까지 발생한다. 이 같은 사례는 주상복합으로 분류되는 도시형생활주택 등에서 쉽게 찾아볼 수 있다. 그나마 대형슈퍼마켓이 위치한 1층은 상황이 유리하지만 2층 이상의 상가층은 상대적으로 불리한 편이다. 수요가 훨씬 적어 공실이 한 번 발생하면 장기화되기 쉬워서다. 실제 대전 동구와 중구에 위치한 주상복합은 8곳과 21곳으로 이 중 대부분은 상가층 공실이 존재하고 공실이 수개월 째 방치되다시피 하고 있다.

중구의 한 주상복합에 거주하는 A 씨는 “1층과 2층이 상가층인데 임대를 놓는다는 안내가 오래 붙어있었다. 임대인이 있는 곳도 ‘장사가 되나’ 싶을 정도로 활력은 찾아보기 힘들다”며 “차라리 주거를 늘리는 게 나을 것 같다”고 말했다.
난개발, 그리고 이로 인한 공실은 결국 도시의 미관을 해치는 요소로 작용한다. 특히 공실 문제는 원도심 내 상업지역의 슬럼화를 더욱 심화시키는 원인으로 작용할 수 있다. 원도심인 동구와 중구 중 특히 중구의 슬럼화가 계속 심해지는 건 적지 않은 주상복합 때문일 가능성도 배제할 수 없다.

대전지역 부동산 관계자는 “대전의 부동산을 이끌어가는 곳 중 하나인 서구 둔산동의 한 주상복합도 1층을 제외한 상가층에 공실이 꽤 있다. 제법 부촌이란 인식이 강한 곳인데 공실된 상가는 이런 이미지를 실추시킨다”며 “동구와 중구의 주상복합은 문제가 더욱 심하다”고 말했다.

김현호 기자 khh0303@ggilbo.com

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