주상복합 상가층 공실의 악영향은 도시미관을 해치는 것으로만 끝나는 게 아니다. 건설사 입장에선 상가층 존재 자체만으로 부담스러운 상황이 많다. 분양이 됐을 경우 주거층보다 수익이 높지만 미분양이 되거나 임대인을 구하지 못하면 관리비는 오롯이 건설사가 부담해야 해서다.

상가 관리비는 대개 3.3㎡당 월 약 8000원 수준이다. 세대 수 등에 따라 상가층의 면적이 다르겠지만 주상복합의 상가 면적이 3300㎡면 월 800만 원의 재원이 필요하다는 계산이 나온다. 분양이 완료돼 주인을 찾은 점포라면 괜찮지만 분양이 되지 않으면 모든 관리비를 건설사가 부담해야 한다. 특히 중소건설사에겐 크게 걱정해야할 수준이다. 또 주상복합 내 상가층이 공실일 경우 집값에도 영향을 미치기에 어떻게든 건설사는 이를 털어내려 하지만 원도심 등에선 쉽지 않다. 결국 집값 하락에 따른 피해는 입주민이 입는 것이다.

입주가 당장 코앞에 다가온 대전지역의 한 건설사 관계자는 “주상복합이라고 무조건 1~2층은 상가라는 건 아니다. 최근엔 처음부터 상가층을 단지 내로 빼 설계하는 경우가 많다. 보기엔 일반 아파트 단지처럼 보이지만 주상복합인 경우도 꽤 있다”면서 “내달 입주가 시작되는데 아직도 상가를 완판하지 못했다. 인근엔 상가를 대신할 점포가 꽤 있어 굳이 주상복합에 반드시 상가를 포함해야 하나 하는 마음도 있다. 결국 입주민이 피해를 볼 수밖에 없다”고 말했다.

자금력이 강한 건설사라고 해서 주상복합에 대한 부담감이 없는 건 아니다. 물론 분양이 안 된 상가에 대한 관리비는 중소건설사에 비해 상대적으로 부담이 되지 않지만 건설사의 대표성에도 영향을 끼칠 수 있다. 가령 전국에서 유명한 건설사가 주상복합을 지을 때 주거시설을 완판 했어도 상가시설을 완판하지 못 하면 건설사의 이미지가 실추될 우려가 크다. 이런 부담은 대표성이 큰 건설사일 수록 더욱 크다. 그렇기 때문에 초기 설계 단계부터 기획까지 주거시설과는 별도로 상가를 위한 전략을 따로 세우는 경우가 적지 않다. 이 때문에 최근 주상복합은 상가를 아예 브랜드화시키는 전략까지 내세우는 추세다. 이로 인한 인력 확보 등을 이유로 추가 재원의 투입이 필요한 상황까지 이어질 수밖에 없다. 상가시설에 대한 기획 등으로 주거시설 개선에 대한 노력이 분산되는 거다.

대전지역 다른 건설사 관계자는 “주상복합은 용지 특성상 상업시설이 포함된 것이기 때문에 기획을 철저히 한다. 그렇다고 아예 부담이 되지 않는 건 아니다. 분명 상업시설로 지정해야 할 면적은 부담된다”고 말했다.

이처럼 용도용적제는 건설사에게 계륵이다. 반드시 준수해야하고 분명 수익이 높은 것은 사실이나 그러기엔 부담해야할 사안이 크다. 중소건설사에겐 재원 부담이, 대형건설사에겐 이미지 실추의 우려가 있다. 그리고 이로 인해 발생할 수 있는 피해는 건설사뿐만 아니라 결국 인근 지역민과 자영업자, 그리고 입주민에게도 끼친다.

김현호 기자 khh0303@ggilbo.com