Q. 아파트 중 공유지분인 50%만 경매대상인 물건에 입찰하고자 합니다. 아파트 공유지분을 낙찰 받았을 경우 그곳에 거주하는 소유자를 상대로 인도명령신청이 가능할까요?

A. 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정하지만 보존행위는 공유자 각자가 할 수 있습니다. 그러므로 아파트 공유지분 2분의 1을 낙찰 받아 소유권을 취득한다면 공유물 보존행위의 일환으로 동소에 거주하는 소유자 겸 채무자를 상대로 인도명령을 신청할 수 있습니다. 다만 과반수(2분의 1 초과)를 취득하지 못했기 때문에 임대차 등 관리행위는 할 수 없습니다. (민법 제265조 참고)

즉 2분의 1 지분권자가 다른 2분의 1 지분권자와의 협의 없이는 이를 배타적으로 독점 사용할 수 없어(대법원 2002다57935 판결) 동소에 거주하는 소유자(채무자)를 상대로 인도명령을 신청하는 경우 이론적으로는 인용돼 인도명령결정이 나올 수도 있습니다. 다만 강제집행을 할 때에는 집행하는 부분을 특정할 수 있어야 하는데 낙찰받은 공유지분을 특정할 수 없기 때문에 인도명령결정문이 나온다고 하더라도 강제집행은 현실적으로 실행이 어렵습니다. 즉 공유지분을 낙찰 받았을 경우 명도는 불가능하다고 볼 수 있습니다.

결국 동소에 거주하는 소유자(채무자)를 상대로 월세의 50% 비율에 상당하는 부당이득금을 청구할 수밖에 없고 부당이득청구와 함께 공유물분할을 신청해 대응하면 되겠습니다.

공유물의 분할은 협의분할이 원칙이며 공유자 간에 협의가 성립되지 않으면 법원에 그 분할을 신청할 수 있습니다. 법원에 분할을 신청한 경우 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저히 그 감액이 감손될 염려가 있는 때에는 공유물 전체에 대해 경매(공유물 분할을 위한 경매)를 명하게 되는데 이를 대금분할의 방법이라고 합니다.(민법 제 268조, 제269조 참고)

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