[금강칼럼] 토지 투자할 때 일곱 가지 기억하라
[금강칼럼] 토지 투자할 때 일곱 가지 기억하라
  • 금강일보
  • 승인 2019.01.10 19:17
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박영호 가진종합건설㈜ 대표 부동산학 박사
 
박영호 가진종합건설㈜ 대표 / 부동산학 박사
박영호 가진종합건설㈜ 대표 

 최근 부동산이슈로 많은 관심이 쏠리고 있다. 이 때문에 부동산에 투자를 하려는 이가 적지 않으나 어떤 것부터 해야 할지 모르는 게 대부분이다. 부동산은 토지와 건축물로 크게 분류된다.

우선 토지에 대해 이야기 하자면 토지는 장기적인 안목으로 현재의 가격보다는 미래의 가치에 투자를 해야 한다. 그리고 투자목적과 투자지역을 먼저 결정했다면 토지의 유형 및 미래가치를 확인해 내가 투자하고자 하는 용도지역이나 입지를 분석해야 한다. 그리고 토지의 공부서류로 소유관계나 면적 등을 확인해야 한다. 이를 통해 투자의 리스크를 최소화로 줄이고 투자 가치를 극대화할 수 있다. 그리고 성공적인 투자를 하려면 반드시 일곱 가지를 확인하라고 조언하고 싶다.

첫째, 투자목적 및 투자지역을 선정해야 한다. 부동산 투자의 목적이 지가 상승으로 인한 시세차익으로 자본적 이득을 위한 투자인지, 지가 상승과 운영 및 임대 수익과 개발행위의 건축 등을 위한 운영적 이득 인지를 구분해야 한다. 해당 지역이 도시지역과 도시근교지역·농어촌지역 등으로 투자 기간은 장기적인 투자인지 단기적인 투자인지를 결정해서 투자의 목적과 투자지역을 선정해야 한다.

둘째, 토지의 미래가치에 투자해야 한다. 미래가치 중 학군이 가장 중요하다. 명문학군과 유명학원가 밀집지역의 생활권, 그리고 이와 연계한 역세권으로 도심을 관통하는 지하철역이나 KTX 역세권, 고속도로 IC 의 인접성, 버스터미널, 각종 정류장의 교통접근성이 좋은 역세권이 가치를 높여준다. 대형 국책사업이나 개발사업 예정지 주변은 미래가치가 유력하므로 유념해야 한다.

셋째, 토지의 이름표를 확인해야 한다. 우리나라 전국토의 토지는 각각 환경과 조건에 합당한 용도지역과 각종 개발행위나 건축행위를 규제하는 이름표를 달고 있다. 먼저 ‘용도지역‘은 도시지역(주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역)·관리지역(보전관리·생산관리·계획관리)·농림지역·자연환경보전지역으로 토지의 경제적·효율적 이용목적으로 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한하고 전국의 모든 도시를 대상으로 한다. ’용도지구‘는 용도지역의 기능을 증진하는 미관·경관·안전 등의 용도지역의 행위제한을 강화 또는 완화하고 주로 용도지역의 내에서 일부 토지를 대상으로 지정한다. 4m 이상 도로에 부지가 2m 이내 접한 맹지가 아닌지, 용도에 맞는 건축물 건축행위가 가능한지를 반드시 확인하자.

넷째, 토지투자의 유형을 분류해야 한다. 토지 투자를 사업적 투자인지 개발적 투자인지를 구분하는데 사업적인 투자와 함께 공장 설립운영 목적인지 펜션·식당·세차장·카센터·숙박업소·주말농장·창고인지를 확인하자. 개발적 투자와 함께 개발행위건축·택지분양·분할·맹지·매립·농막·구거·식재·조경·도로 개설 등으로 사업과 비사업용으로 구분하고 토지의 유형은 원형지인 전답임야 등 현재의 상태가 자연 상태와 투자 리스크가 상대적으로 적은 조성지의 개발행위를 거쳤는지를 확인해야한다.

다섯째, 필수서류를 꼭 확인할 필요가 있다. 토지투자 시 업체설명만 듣고 투자를 했다가는 낭패를 볼 수 있다. 각종 공법적인(국토이용관계법·건축법등) 규제를 확인할 수 있는 토지 이용계획 확인원을 시·군·구청민원이나 인터넷 토지이용 규제정보시스템에서 발급을 받아 이용목적에 맞는지를 확인하고 토지의 소유권 및 권리 담보관계를 확인할 수 있는 등기부등본을 법원 등기소나 인터넷 등기소에서 발급을 받아서 본인과 당사자가 맞는지 지상권 등도 체크하자. 또 토지의 지목·면적·개별공시지가를 확인할 수 있는 토지대장(임야대장)을 시·군·구청이나 전자정부에서 확인하고 도로접도(맹지)유무·경계 및 형상을 확인할 수 있는 지적도(임야도)를 시·군·구청이나 전자정부에서 발급 받아야 한다. 반드시 확인하고 또 확인해야 하는 과정이다.

여섯째, 입지 환경을 분석해야 한다. 부동산 입지 환경은 가치를 결정하는 중요한 요소다. 시공간적인 접근성으로 도로·지하철역세권·버스·KTX 등 교통 환경과 교육시설·편의시설·문화시설을 꼼꼼히 분석해야 한다. 부동산 가치에 악영향을 미치는 혐오성시설은 피해야 한다. 대표적으로 쓰레기 매립장·소각장·분뇨처리장·하수종말처리장·화장장·공원묘원 등이 있고 군사 및 위험시설로 보면 원자력발전소·군부대·교도소·구치소·핵폐기물처리장 등이 있다. 순수공익성에는 양로원·아동복지시설·정신병원·장애인시설 등의 입지환경은 토지의 가치를 좌우한다.

마지막으로 토지 투자 리스크와 절세조건을 반드시 체크해야 한다. 토지는 매도로 인한 자금 환금성이 낮으며 매도기간이 장기화될 가능성이 많다. 주택처럼 비과세 혜택이 없으며 양도차익에 따른 양도소득세를 반드시 비교, 검토하고 절세방안을 확인해야 한다.

 
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