Q. 전세 기간이 만료도 이사를 가야 하는데 집주인은 집값도 떨어지고 전세가격도 떨어졌다며 보증금을 줄 수 있는 형편이 아니라고 합니다. 이런 경우 임차인이 경매를 신청해 보증금을 돌려받을 수 있나요?

A. 결론부터 말씀드리자면 임차인도 경매를 신청해 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그러나 이러한 결과가 만들어지기 위해서는 몇 가지 조건과 경매에 대한 지식, 그리고 시간이 필요합니다. 가장 빠르고 간편하게 임차인이 경매를 신청해 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 전세계약시 등기부등본에 설정한 ‘전세권’에 기해 ‘임의경매’를 신청하는 것입니다. 임의경매란 근저당권, 전세권 등 물권을 가진 사람이 해당 부동산에 대해 경매를 신청할 경우 길지 않은 시일 후에 경매개시결정을 내려주는 것을 말합니다. 그러나 대부분의 집주인들은 전세권을 설정하고 임차인을 들이는 것을 극도로 꺼려하기 때문에 실제로 전세권을 가진 임차인이 경매를 신청하는 경우는 극히 드뭅니다.

두 번째는 법원에 ‘임차보증금반환 소송’을 제기해 법원으로부터 승소 판결을 받은 후 이 판결문에 기초해 법원에 ‘강제경매’를 신청하는 것입니다. 등기부등본에 기재된 물권에 의한 것이므로 법원이 특별히 내용을 검토하지 않는 임의경매와 달리 강제경매는 법원으로부터 승소판결을 받아야하기 때문에 시간도 오래 걸리고 절차도 훨씬 복잡합니다.
깡통주택은 임차인이 선순위임에도 전체 부동산 시장의 침체로 인해 자신의 소중한 보증금을 돌려받지 못한다는 점에서 심각성을 더합니다. 과거에는 임차인보다 먼저 설정된 은행 대출 때문에 경매에 내몰려 문제가 됐었는데 이를 피해서 선순위를 차지했는데도 보증금도 돌려받지 못하고 본인이 직접 자신이 사는 집을 경매로 넘겨야 하는 상황에 처하게 되니까요. 가능하다면 전세가 아닌 월세로 계약하는 것이 보증금을 지키는 하나의 방법입니다.

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