내 집 마련의 시작은 전세부터다. 매매가만큼 크진 않지만 전세보증금이면 적어도 억대에 달할 텐데 세입자가 가장 많이 걱정하는 건 ‘추후 제 때 돌려받을 수 있을까’다. 간혹 뉴스에서 들리는 전세보증금 관련 소송에 대한 이야기가 자신의 이야기가 되고 싶지 않다면 전세입자가 꼭 알아야 할 정보는 확인하자.
◆ 전세자금대출 보증서의 보장 범위를 반드시 확인하자
전세자금대출을 받고자 하는 세입자라면 별도의 보증(보험)료를 내게 된다. 이는 전세자금대출이 보증기관의 보증서가 수반되는 보증부 대출이기 때문이다. 주택담보대출과 달리 은행은 전세자금대출의 목적물(세입자가 입주할 집)을 담보로 잡을 수 없기에 보증기관은 세입자로부터 보증료를 받고 일정 금액을 보증하게 된다. 보증의 종류는 ‘상환보증’과 ‘반환보증’으로 나뉜다. 상환보증은 세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환해준다. 다만 이후에도 세입자는 보증기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무가 남아있고 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 해야할 수 있다.
반환보증은 전세 계약이 종료 되었는데도 임대인이 세입자에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 아니하는 경우 보증기관이 임대인을 대신해 세입자에게 전세보증금을 반환한다. 이후 채권보전절차는 보증기관에서 전담하며 세입자는 돌려받은 보증금으로 이사를 가면 된다. 즉 상환보증만으로는 유사시에 즉각적인 보증금 회수, 이사 등이 어렵다는 것이다.
◆ ‘전세자금 안심대출’ 이용하자
시중은행에서 판매하는 대부분의 전세자금대출은 3개의 보증기관(주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험)이 보증하고 대출 상품군도 크게 세 가지로 나뉜다. 주택금융공사(hf), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)은 모든 대출에 상환보증을 필수적으로 가입해야 하나 반환보증은 주택도시보증공사의 ‘전세자금 안심대출’에만 있으므로 대출 신청 시 반환보증을 이용하고자 하는 세입자는 동이를 이용하는 게 좋다. 단 상품별로 주택보유 요건, 전세보증금 요건 및 은행 대출한도 등이 다르므로 요건 충족 여부를 먼저 확인해야 한다.
◆ 임대인(집주인)에게 ‘채권양도’에 대해 미리 설명하세요
HUG의 안심대출, SGI의 전세대출 신청 시 보증기관은 채권보전을 위해 전세보증금 반환채권을 세입자로부터 양도받는다. 이는 보증사고 발생 시 전세보증금 반환채권에 대한 우선적인 권리를 확보하기 위해 ‘세입자와 맺는 계약’으로 임대인의 부동산 소유권에는 아무런 영향이 없다. 다만 일부 임대인들이 이를 근저당설정 등과 같이 자신의 부동산 소유권에 불이익이 있다고 오해할 수 있으므로 세입자들은 임대인에게 이러한 사실을 사전에 충분히 설명하면서 은행으로부터 전화가 갈 수 있다는 사실을 전달할 필요가 있다.
◆ 이미 살고 있어도 가입 가능
이미 전셋집에 살고 있는 세입자도 ‘반환보증’만 별도 가입할 수 있다. 대출 신청 시 전세자금 안심대출을 이용하지 않은 세입자, 혹은 대출을 받지 않은 세입자라고 하더라도 반환보증만 별도 가입할 수 있다. HUG, SGI에서 단독가입 상품을 판매하고 있으며 보증금 요건·보증요율 등이 상이하므로 본인에게 맞는 상품을 골라 가입하면 된다. 단 가입 기한은 꼭 확인해야 한다. 반환보증을 별도 가입하면 전세자금 안심대출과는 달리 임대인(집주인)의 사전동의가 필요 없으며 임대인에게 사후통보(채권양도통지)하게 된다. 다만 단독·다가구의 경우 다른 세대의 전세보증금 총액 확인 등을 위해 임대인의 사전 협조가 필요하다.
◆ “돈 안 돌려줘? 이행청구 해”
반환보증 가입자(세입자)가 전세계약 종료 후 1개월 내에 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못했다면, 임차권 등기명령을 마친 뒤 보증기관에 이행청구하면 된다. 임차인이 계약 종료 후 대항력과 우선변제권은 유지하면서 이사할 수 있도록 한 제도이며 임차 주택 소재지의 관할 법원에 신청하면 된다. 보증기관은 이행청구 접수 후 1개월 안에 심사를 통해 전세보증금 전액을 반환하게 되며 이때 세입자는 명도(집을 비워줌)를 완료해야 보증금을 수령할 수 있다.
자료=금융소비자정보포털 파인
정리=김현호 기자 khh0303@ggilbo.com