정부가 12·16부동산규제를 깜짝 발표하며 올 부동산시장이 마무리되는 분위기다. 12·16부동산규제가 본격적으로 시행되는 내년 부동산시장은 대격변을 맞게됐다. 경자년에 새로 시행되거나 바뀌는 부동산 제도를 정리했다.

◆ 1월

2020년부터 9억 원 초과 고가주택 양도 시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 장기보유특별공제란 소득세법에 따라 토지나 건물의 양도소득세를 계산할 때 보유 기간을 고려해 일정 금액을 공제하는 제도를 말한다.

지금까지는 9억 원이 넘는 고가주택 소유자들도 1세대 1주택이라면 거주 여부나 기간에 관계없이 9억 원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받았다. 그러나 내년부터 매도하는 주택에 ‘2년 이상 거주’라는 조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제해준다.

전세자금대출을 이용한 갭투자를 막기 위한 조치도 시행된다. 우선 전세자금대출을 받은 뒤 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출금을 회수당한다. 아울러 9억 원 초과 1주택자의 경우, 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 된다.

6억 원 초과 9억 원 이하 주택을 매입할 때 취득세율은 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01~2.99%로 세분화된다. 또 집을 3채 이상 가지고 있는 세대가 추가로 주택을 매입할 경우 4%의 취득세율이 적용된다. 현재 주택 유상거래 취득 시 서민 주거 안정을 위해 기본세율(4%)에 비해 낮은 1~3%(6억 원 이하 1%, 6억~9억 원 2%, 9억 원 초과 3%) 세율이 적용되는데 다주택자도 낮은 세율을 적용하면 주택 소유의 편중을 초래해 조세 형평성에 어긋난다는 지적에 따른 방안이다.

◆ 2월

내년 2월 1일부터 주택 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어간다. 1월 중 청약 DB 및 관련 자료가 이관되고 2월 이후 입주자모집공고가 이뤄지는 단지부터 한국감정원이 청약업무를 수행한다. 자료 이관을 위해 설 연휴 전후 일정 기간 신규 모집공고 업무가 중단될 것으로 예상된다.

2월 21일부터 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 30일로 단축된다. 계약이 무효나 취소가 되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 하며 이를 어기면 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있으니 주의해야 한다.

실제 계약을 체결하지 않았는데 거짓으로 신고할 경우에는 3000만 원 이하의 과태료 규정이 신설된다. 실거래가 신고 기간을 짧게 조정하는 이유는 더 정확한 시세정보를 전달하는 것과 동시에 부정거래를 막기 위한 조치로 보인다. 공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용이 추가된다.

따라서 공인중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 하며, 거래 양당사자로부터 이를 확인했다는 서명을 받아야 한다. 이는 최대 요율을 마치 고정 요율인 것처럼 속이는 행위를 막기 위한 조치다. 현재 중개보수는 최대 요율만 정해져 있고 구체적인 요율은 거래당사자와 공인중개사간 협의를 통해 정하게 돼 있어 중개보수 관련 분쟁이 끊이지 않았다.

◆ 3월

3월부터는 투기과열지구 3억 원 이상 주택 취득 시는 물론 조정대상지역 3억 원 이상 주택과 비규제지역 6억 원 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 한다. 이와 함께 투기과열지구 9억 원 초과 주택 실거래 신고 시에는 자금조달계획서와 함께 소득금액증명원, 예금 잔고, 전세계약서 등 객관적 증빙자료를 제출해야 한다. 이는 자금조달계획을 투명하게 함으로써 비정상적인 투기 수요를 근절시키기 위함이다.

불법 전매 시 청약제한 및 재당첨 제한이 강화된다. 공급질서 교란행위 및 불법 전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년 간 청약이 금지된다. 또한 현재 지역 및 주택 면적에 따라 1~5년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어난다. 분양가상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한이 적용된다.

구체적인 시기는 미정이나 주택연금 가입대상 개편은 1분기내 시행될 것으로 예상된다. 현행 60세 이상이 가입 가능한 나이 조건은 55세 이상으로 완화되며 가입 가능한 주택의 기준도 시가 9억 원 이하에서 공시가격 9억 원 이하로 변경될 계획이다. 공시가격이 시세의 약 70% 안팎에 형성되어 있다는 점을 감안하면 시가 13억 원 안팎의 주택 보유자까지 주택연금 가입이 가능해질 전망이다.

◆ 4월

올 뜨거운 이슈로 떠올랐던 민간택지 분양가상한제가 유예기간을 거쳐 4월 29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 본격 적용된다. 5~10년 전매제한과 2~3년 실거주도 의무화된다. 충청권엔 별 다른 영향을 없을 것으로 보이나 부동산시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예싱된다.

4월 24일부터 100세대 이상 아파트 등 공동주택은 의무적으로 관리비를 공개해야 한다. 지금까지는 300세대 이상 또는 150세대 이상 주상복합 건물 등 의무관리대상으로 지정된 공동주택만 관리비를 공개했지만, 이것이 100세대 이상으로 기준 강화된 것이다. 이에 따라 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 21개 항목이 공개될 예정이다.

◆ 5월

지금까지는 주택으로 월세 혹은 전세를 놓았을 때 연간 수입이 2000만 원 이하였다면 비과세가 적용됐다. 하지만 연 2000만 원 이하 임대소득도 2019년 귀속분부터 소득세가 과세되기 때문에 내년부터는 세무당국에 신고해야 한다.

다만 연 2000만원 이하 소득자는 분리과세 혹은 종합과세 중 선택 가능하다. 부부 합산 기준으로 집이 2채라면 연간 월세소득에 대해, 3채 이상이라면 월세와 보증금 3억 원 초과분에 대해 간주임대료를 계산해 6월 1일까지 신고해야 한다.

◆ 6월

세입자가 집주인에게 월세를 신용카드로 낼 수 있는 서비스가 이르면 6월 출시된다. 월 200만 원 한도 내에서 부동산 월세를 신용카드로 납부할 수 있는 서비스로 신한카드가 준비 중이다. 이를 잘 활용하면 임차인은 당장 현금이 부족하더라도 월세를 밀리지 않고 납부할 수 있고 임대인 역시 월세 연체나 미납 없는 안정적인 임대사업 운영이 가능해질 것으로 기대된다.

소득세법 시행령 개정(2020년 상반기 중)을 통해 지난 17일부터 내년 6월 말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 다주택자는 양도소득세가 중과되지 않고 장기보유특별공제도 적용받는다. 양도소득세 부담에 주택을 팔지 못하는 다주택자에게 한시적 퇴로를 열어준 셈이다.

◆ 7월

2000년 도입된 도시공원 일몰제가 7월 최초로 시행된다. 도시공원 일몰제는 도시계획시설상 도시공원으로 지정한 뒤 20년이 넘도록 공원 조성을 하지 않았을 경우 도시공원에서 해제되는 제도를 말한다. 하지만 공원 일몰제가 시행되면 약 340㎢라는 거대한 면적을 공원으로 쓸 수 없게 되는 문제가 발생한다.

이는 결국 1인당 공원 면적을 4㎡ 수준으로 급감시키는 결과를 초래할 수 있다. 이에 정부와 지자체는 공원 부지 확보를 위해 다각도의 노력을 기울이고 있는 상황이다. 충청권에도 적용될 도시공원이 상당하다.

◆ 8월

8월부터 허위매물을 게시한 공인중개사를 처벌하는 내용을 담은 공인중개사법 개정안이 시행될 예정이다. 개정안에 따르면 민간에서만 진행하던 인터넷, 모바일 허위매물 모니터링을 국토교통부에서도 진행하고 허위, 과장광고를 올리는 공인중개사에게 최대 500만 원의 과태료를 부과한다.

내년 중 시행될 것으로만 예상되는 정책으로 공모형 리츠 · 부동산펀드 세제혜택 확대, 단독주택이나 꼬마빌딩 등의 상속·증여세 과세표준 기준을 시가에서 감정가로 변경, 종합부동산세 세율 조정 등이 있다. 또 공시가격 현실화 및 형평성 제고도 시행될 예정이다.

자료=부동산114
정리=김현호 기자 khh0303@ggilbo.com