[금강칼럼] '맹지'의 숨은 권리를 찾아
  • 금강일보
  • 승인 2020.08.05 17:17
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박영호 가진종합건설㈜ 대표
부동산학 박사

맹지(盲地)란 주위가 모두 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 한 필지(筆地)의 토지를 말한다. 건축법에 의하면 도로에 2m 이상 접하지 않으면 건축 행위가 불가능하다. 그러나 토지사용 승낙, 주위토지통행권, 지역권과, 도로점용허가 등과 토지를 분할 매입하여 사도를 개설하는 등으로 토지는 4m 이상의 도로에 2m 이상을 접해야만 개발행위나 건축행위를 할 수 있으므로 건축행위나 이를 이용을 할 수 있는 숨은 권리를 찾을 수 있다.

먼저 주위 토지통행권을 통한 맹지의 숨은 권리를 찾는 방법으로 민법 제219조에서는 '어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지 소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.

그리고 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야한다'고 명시되어 있다. 주위 토지통행권은 인접통행지 소유자가 원만히 인정을 해주는 경우도 있지만 대부분 사유재산의 강한 권리행사로 인해 현실적으로 어려운 상황이다. 그래서 주위 토지 통행권의 확인소송을 통해서 진입도로를 확보해서 맹지를 탈출할 수 있다. 다만 건축법에 의한 규정으로 건축 허가 시 2m 이상 공로에 접해야하는 규정을 충족하는 것은 아니므로 유의를 해야 한다.

둘째, 지역권을 통한 맹지의 숨은 권리를 찾는 방법으로 민법 제291조~302조에서는 통행, 인수, 일조, 경관 등의 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리를 말한다. 예컨대 자기토지의 출입할 통행로를 위한 통행지역권이나, 자기토지에 물을 끌어오기 위한 인수지역권이나, 자기토지의 관망을 위하여 건물을 일정높이 이상 건축하지 못하게 하는 관망지역권, 자기토지의 일조권확보를 위한 일조지역권을 설정할 수 있다.

셋째, 토지사용 승낙서로 도로를 개설하여 사용하고 맹지에서 탈출한다. 부지에 건축행위를 하려면 반드시 도로를 접해야 하는데 진입도로 부분의 토지 소유자에게 토지사용 승낙서를 받아서 맹지에서 탈출할 수 있는데, 이 경우는 영구적이지 않고 현재 당사자끼리만 해당하므로 매매나 소유권변동 시에는 효력이 상실한다.

넷째, 하천이나 구거 부지를 활용해서 도로점용허가를 받아서 맹지에 날개를 달아준다. 하천이나 구거 부지를 접하고 있는 지적도상이나 실제현황으로 맹지인 토지는 일반인들은 엄두도 못 내고 있어서 경매물건이 2·3차로 유찰되면 경매 고수들은 이때를 기다렸다가 낙찰을 받아서, 국유지나 지자체 소유의 하천·구거 부지의 점용허가를 받고 차량 통행이 가능한 다리를 개설하여 기부채납하면, 연결도로로 인정을 받아서 건축행위나 각종 개발 행위를 할 수 있어서 날개를 달고 맹지에서 탈출한다.

넷째, 국유지를 활용해서 도로 점용허가를 받아서 사용한다. 일반적으로 도로주변에는 국유지가 많이 있는데 도로를 개설하고 남은 땅이나 폐쇄된 도로 부지 등으로, 이러한 국유지로 인해서 맹지가 아닌 맹지가 되는 경우에는 먼저 건축행위나 개발행위 사용 목적에 따라서 필요한 만큼 도로 점용허가를 받아서 도로로 사용하고 국가나 지자체에 임대료를 납부하면 사용할 수 있고, 필요하다면 국가나 지자체에 불하(拂下) 신청을 하여 국가로부터 매입을 하면 소정의 절차를 거쳐 결정되어지며, 이 경우 맹지에서 도로에 접하게 되어 국가로부터 큰 혜택을 받게 된다.

다섯째, 진입로의 해당 토지를 분할 매입해서 진입로를 개설한다. 사업비용이 여유가 있다면 단순하면서도 확실한 방법은 진입도로를 개설할 해당 토지를 매입하는 경우인데 사전에 매입을 한 후에 맹지를 취득한다면 손쉬운 방법이 될 수도 있다.

다시 말해서 맹지는 말 그대로 눈 먼 땅으로 도로가 보이지 않는 땅이므로 여기서 탈출을 하지 못하면 농사만 가능한 땅이 된다. 그래서 맹지를 잘못 사면 망하고 탈출을 해야만 살길이므로 반드시 비상구를 찾아야 하는 방법으로 토지사용승낙서를 받거나, 주위 토지통행권을 이용하고, 지역권을 활용, 도로점용허가 등과 토지를 분할 매입하여 진입로를 개설하는 방법을 강구한다면 맹지의 숨은 권리를 찾을 수 있을 것이다. 다만 전문가와 협의는 물론이고 해당지자체 담당자와도 사전검토를 잊어서는 안 된다.

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