[이시윤변호사의 법 이야기] 도대체 ‘임대차 3법’이 뭐길래?

요즘 세간에는 ‘임대차 3법’ 개정으로 시끌시끌합니다. “임대차 3법 개정으로 전셋값은 고공행진을 하고 있는데 매물은 씨가 마르는 기이한 현상이 이어지고 있다”는 뉴스가 하루도 빠지지 않고 보도되고 있고, 전문가들 역시 “임대차 3법 개정이 과연 타당한가”에 대해 설전을 펼치고 있죠. 도대체 이 ‘임대차 3법’이라는 것이 무엇이길래 우리나라 부동산 시장, 특히 전세 시장에 한차례 폭풍을 몰고 올 것이라 예고하는 것일까요?

속칭 ‘임대차3법’이란 개정 「주택임대차보호법」의 ‘전·월세 상한제’, ‘계약갱신청구권’과 개정 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」의 ‘전·월세 신고제도’를 일컫는 말입니다. 특히 주택임대차보호법 개정안은 국회를 통과하자마자 2020. 7. 31.자로 시행되고 있기 때문에 뜨거운 이슈가 되었죠. 주택임대차보호법은 민법의 특별법으로서 주거용 건물의 임대차계약에 있어 세입자를 보호하고 국민의 주거생활 안정을 도모하기 위해 제정된 법입니다. 그 주요 골자는 십 수년간 큰 변화 없이 유지되어 왔는데, 최근 국회는 급격히 치솟는 부동산 가격, 이에 동반한 전세가 상승으로 인해 주택시장이 불안정하다고 판단하고 이를 해결할 대안으로써 주택임대차보호법 핵심내용에 대한 개정을 단행한 것입니다.

주택임대차보호법 개정 내용 중에서도 가장 핵심이라고 할 수 있는 ‘계약갱신청구권’은 임차인이 임대차 종료 전 6개월부터 1개월 사이에 임대인을 상대로 임대차계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 단, 1회에 한하여 갱신을 청구할 수 있고, 갱신되는 기간은 2년이며, 임대인은 실거주 목적 등의 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다. 기존 법에는 갱신청구권이 따로 규정되어 있지 않았기 때문에 계약만료 후 임대인이 계약을 연장하지 않겠다고 하면 임차인으로서는 집을 비워줄 수밖에 없었습니다만, 개정 법에 따르면 2년을 더 연장하여 총 4년까지 안정적으로 주택에 거주할 수 있게 되는 것입니다. 임대인은 본인이나 본인의 직계 존·비속이 해당 주택에 직접 거주하려고 할 경우에 한하여 임차인의 갱신청구를 거절할 수 있는데, 만약 실거주 목적이 아님에도 허위로 갱신을 거절할 경우 임대인은 임차인에게 갱신거절에 따른 손해를 배상해 주어야 합니다.

개정 주택임대차보호법의 ‘전월세 상한제’란 임대차계약 갱신 시 임대료 인상은 기존 보증금이나 약정차임의 최대 5%까지만 가능하도록 법으로 규제하겠다는 것입니다. 이 같은 전월세 상한제도는 전술한 계약갱신청구권을 실질적으로 보호하기 위해 도입된 내용으로 보입니다. 만약 임차인이 계약을 갱신해달라고 청구했는데 임대인이 임대료를 지나치게 올려버리면 사실상 갱신청구가 무의미해 질 우려가 있기 때문입니다.

한편, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」의 ‘전월세 신고제’는 이미 시행되고 있는 위 두 제도와는 달리 2021. 6.부터 적용됩니다. 전월세 신고제가 시행되면 임대인(공인중개사가 계약서를 작성한 경우에는 공인중개사)은 임대차 계약을 체결한 후 계약 당사자, 차임, 임대차기간, 계약금 및 중도금과 잔금 납부일 등 계약의 주요내용을 30일 내에 시·군·구청에 신고해야 합니다. 현재는 부동산 매매계약을 체결할 때만 실거래 정보를 신고하도록 되어 있는데, 2021. 6.부터는 임대차계약까지도 모두 신고대상에 포함되는 것입니다. 이는 임대차 거래를 모두 투명하게 공개함으로써 세입자들이 합리적인 가격으로 계약을 맺을 수 있도록 한다는 취지로 도입된 것이죠. 나아가 임대차계약을 신고함으로써 확정일자가 부여되기 때문에 임차인이 따로 주민센터에 가서 확정일자를 받지 않아도 보호를 받을 수 있게 된다는 부수적인 효과도 있습니다. 반면 그동안 임대소득세를 내지 않고 있던 집주인들은 전월세 계약 체결내용이 공개됨으로 인해 세금을 부담해야 할 것이므로 이로 인해 차임이 증가하여 임차인에게 부담이 전가될 것이라는 예상도 있습니다.

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[이시윤변호사의 법 이야기] 도대체 ‘임대차 3법’이 뭐길래?

'임대차 3법' 뭐길래?
주택임대차보호법 개정
2021년 6월부터 임대차계약까찌 모두 신고대상 포함