[금강일보 서지원 기자] 정부가 임대차 2법 시행 이후 빠른 속도로 늘어나는 ‘전세의 월세 전환’을 막기 위해 전원세 전환율 인하 카드를 꺼냈지만 현장에서는 우려의 목소리가 쏟아지고 있다. 임대차시장 위축뿐만 아니라 실효성 없는 조치라는 지적이다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 19일 정부서울청사에서 제3차 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 “전월세 전환율을 현행 4%에서 1.5% 낮춰 2.5%로 하향 조정하겠다”고 밝혔다.

그러나 부동산 업계에서는 전월세 전환율 인하(4%→2.5%) 조치는 강제성이 없고, 적용대상과 시기를 놓고 임대소득 형평성이 훼손되며 신규계약에는 무용지물이라는 세 가지 난제를 풀 방법이 없다고 진단하고 있다.

전월세 전환율은 임대차보호법에서 법정전환율 ‘10%’ 또는 ‘기준금리+3.5%’ 중 낮은 쪽을 선택하도록 하고 있다. 현재 한국은행 기준금리가 0.5%이기 때문에 전월세 전환율은 ‘05%+3.5%’인 4%가 된다.

하지만 시장에서는 이 규정이 유명무실화 된 지 오래다. ‘4%룰’ 자체가 강제성이 없기 때문이다.

대전 둔산동의 A 공인중개사는 “임대인은 4%를 의무로 느끼지 않는 데다 지역에서는 4%보다 낮은 계약이 훨씬 많다”며 “실질적으로 이 규정을 지키면서 계약하는 임대인과 임차인은 없다”고 지적했다.

또 다른 문제는 강제성이다. 전월세 전환율을 2.5%로 낮추더라도 강제성이 없다. 이에 정부가 전월세 전환율의 실효성을 높이려면 새로운 처벌규정을 신설하는 등의 강제규정 마련이 필요하다.

부동산 업계에서 가장 크게 우려하는 부분은 신규 계약이다. 전월세 신규계약을 할 경우 '2.5% 규정' 자체가 의미가 없어진다는 이유에서다.

임대차 2법에 의해 2년+2년으로 계약갱신을 할 경우는 기존의 임대보증금 기준이 있고 전월세상한제에 의해 5%까지만 전세를 올릴 수 있다. 즉, 임대인이 월세로 일부를 전환해도 전월세전환율 2.5%가 효력을 발휘한다. 그러나 전월세 신규계약을 할 경우는 집주인은 전세금을 대폭 올리면서 월세로 돌려 전월세전환율 자체를 무력화 할 수 있다. 또 다른 문제는 부동산 시장에서 전세값이 폭등하게 되면 이는 결국 집값 상승으로 이어질 수 있고 결국 실거주자들의 피해로 이어질 수 있다는 점이다.

대전 유성구의 B 공인중개사는 “신규 계약에서는 임대인이 전월세상한제에 묶이지 않기 때문에 2.5% 전월세전환율을 얼마든지 편법적으로 높일 수 있다”며 “결국 전세값이 오르면 집값 상승으로 이어질 수 있다. 전월세 가격은 시장의 흐름에 맡기는 것이 가장 좋다”고 훈수했다.

그러나 장기적으로는 효과를 볼 수 있다는 의견도 제기된다.

정재호 목원대 금융부동산학과 교수는 “단기적으로 오류가 나타날 수 있겠지만 장기적으로는 좋은 정책으로 생각된다”며 “다만, 아쉬운 면은 금리의 영향을 많이 받기 때문에 향후에 또 (전환율이) 변화가 있을 수 있다는 점”이라고 말했다.

서지원 기자 jiwon401@ggilbo.com