최근 부동산의 이슈로 사람들이 삼삼오오 모이기만 하면 코로나19 이야기와 더불어 아파트 폭등 이야기가 주종을 이룬다. 서울·경기·세종을 중심으로 아파트 가격이 폭등했다. 아파트가 상승할 만한 호재도 없고 기본적인 수요공급 이론도 없는데 폭등을 하는 데는 다 이유가 있기 마련이다. 그래서 근본적인 부동산의 속성에 대해서 살펴본다.

공간의 3차원 공간 속에서 자연물로서의 토지의 위치와 환경과 자산성을 가지는 속성이 있다. 부동산의 속성 중에서 자연성을 보면 자연물로서의 토지는 부증성으로 인한 비탄력적인 공급과 사회성·공공성이 강조되고 개발보다는 보전을 중시하는 자연으로서 부동산이 더 자연적이라고 할 수 있다.

부동산가치는 3차원의 공간 즉, 수평공간과 지하·공중 공간을 가지며 건물의 공간개념은 대형화와 고층화를 창조하고 입체적인 공간성을 가지는 가치를 만들며 부동산소유권의 공간적 범위는 지표권과 지하권 그리고 공중권으로 구분된다. 환경권은 부동산 환경의 구성분자이고 부동산 활동을 지배하고 부동산 현상에 영향을 미치며 최근에 부동산 활동은 주거생활에 있어서 생태학적 환경요소를 중요시한다. 이러한 속성을 가진 부동산의 도시의 변화단계는 성장기-성숙기-쇠퇴기-천이기-악화기의 단계를 거치며 변화한다.

위치성은 일반적으로 접근성이 좋을수록 부동산의 입지조건이 양호하며 그 가치는 높다 그러나 접근성은 비례하지 않으며, 항상 가치가 증가되는 것은 아니고, 자산성은 부동산의 부증성과 영속성으로 인하여 가치보존수단으로서의 중요성을 가지고 인플레이션(inflation)에 강하고 디플레이션(deflation)에 약한 성질이 있다.

다시 돌아와서 보면 역주행의 원인은 금리가 1.75%에서 0.5%까지 내려 마땅한 투자처가 없고 부동산 불패 신화를 믿고서 돈이 부동산 쪽으로 이동했다. 그리고 주택담보대출이 빠르게 늘었다. 지난 1분기 기준으로 주택담보대출 잔액 총액이 858조 원인데 이는 1분기 전체 가계대출 잔액 1521조 7000억 원의 절반을 넘는다. 주택담보대출규제를 강화하니까 전세자금대출로 이동했다. 2012년 전세자금 대출이 23조 원이고, 2019년 4월 말이 102조 원이었다.

2017~2018년에 전세가격이 비교적 안정적이었는데, 2017년 66조 원에서 2018년 92조 원으로 전세자금 대출이 늘어난다. 정부가 주택담보대출을 강화하기 시작한 때와 맞물린다. 전세자금 대출을 받아서 집을 샀다. 전세자금 대출을 막으니까, 중소기업대출을 받거나 가족 간 ‘패밀리 대출’을 해서 한 부동산 갭(gap)투기가 성행하여 아파트의 폭등 원인이 되었다.

급기야 정부의 7.10대책으로 임대차 3법으로 임대차 계약시 30일 이내에 지자체에 신고하는 전월세신고제, 임대료는 직전 계약금액의 5%를 초과 인상할 수 없는 전월세상한제, 2년 계약 만료 시 임차인이 원할 경우 1회 연장할 수 있는 계약갱신청구권제 가있고, 부동산3법은 소득세법으로 2년 미만 단기보유주택, 다주택자의 조정대상지역 내 주택에 대한 양도세 중과세율 인상과 법인세법의 법인이 보유한 주택양도세 기본세율에 더해 매기는 추가세율을 현행 10%에서 20%로 상향조정하였고, 종합부동산세법의 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 소유자에 대해 과세표준 구간별로 세율을 현행 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 인상으로 강화되었다.

바로 8.4부동산추가대책으로 중앙부처와, 지자체 협업으로 모든 가용정책수단을 점검하여 26.2만호를 서울권역에 실수요자 대상으로 집중공급하고 신규택지, 재건축단지의규제를 용적률 300~500% 수준으로 완화하고, 최대 50층까지 완화해주는 강도 높은 대책으로 임대차계약 시 세입자의 주거를 보호하고, 다주택자와 법인 부동산은 세금을 인상하고, 수도권공급을 증가하는 부동산정책의 강한 의지를 보였지만 등을 돌린 국민들의 마음을 잡기는 아쉬운 실정이다 .

부동산의 속성은 자연성·공간성·환경성·위치성·자산성이다. 그런데 여기에 정치성을 추가해야만 상식적으로 이해가 될 정도로 요즘 부동산 변동은 학술적인 어떤 이론도 설득력이 없을 정도로 안타깝기만 하다. 무주택서민의 주거안정을 위해서는 가격 안정이 필요하고, 우리나라에만 존재하는 전세제도와 전세자금지원 등을 장기적인 국책과제로 수정보완이 필요하며, 가격 안정을 위해서는 부동산 보유세·양도세 등을 강화하는 모든 국민이 행복한 주거생활을 영위할 수 있는 근본적인 대책이 필요하다.