[금강일보 서지원 기자] 한국은행 기준금리가 0%대로 낮아지면서 수익형 부동산에 관심이 쏠리고 있다.

오피스텔과 도시형생활주택과 같은 전통적인 월세 상품에 최근 레지던스, 분양형 호텔까지 가세하면서 수익형부동산 공급이 봇물을 이루고 있는 상황에서다. 하지만 한정된 수요 안에서 경쟁적으로 상품을 팔아야 하는 까닭에 제대로 된 정보가 아닌, 자극적인 숫자로 투자자들을 현혹하는 사례가 늘고 있다.

특히 상대적으로 투자비용이 적으면서 임대료 수익을 얻을 수 있는 오피스텔 관련 수요가 꿈틀대는 분위기다. 그러나 오피스텔은 관련 규제와 정부의 관리가 아파트 대비 상대적으로 느슨하고 매입 이후 감가상각이 빠르다. 또 실질적인 수익이 기대보다 크게 낮아지거나, 세입자가 들지 않는 공실에 따른 손해 위험도 상존한다. 여느 투자와 마찬가지로 '만능'이 아니며 함정이 존재한다는 얘기다.

대전 A오피스텔 분양 관계자는 “1채당 3000만~3500만 원 투자해 보증금과 월세는 6평 타입은 500/50, 9평 타입은 500/70정도다. 계약금은 10%다. 주변에 정부청사역과 갤러리아 백화점, 시청, 을지대병원 등의 배후 수요가 많은 만큼 공실에 따른 수익성 하락은 적다고 보면 된다. 게다가 공실 발생 시 임대료 지급, 보증금 관리, 임차인 모집 등을 지원하는 10년 임대 보장제를 적용해 임대 수입을 보장해드린다. 1억 투자해 3채에 투자하시면 월 150만 원에 세금을 제외하면 120만 원의 실수익이 난다”고 설명했다.

그런데 A오피스텔의 분양가는 1억 원을 훌쩍 넘는다. 광고하고 있는 금액으로는 2~3채는커녕 1채도 살 수가 없다.
약간의 과장을 감안하더라도 이처럼 광고와 현실이 큰 차이를 보이는 이유는 무엇일까. 이는 분양업체 측에서 말하는 금액과 수익률이 '실투자금'을 기준으로 하기 때문이다.

총 분양가에서 대출이 가능한 중도금을 제외하고 계약금과 잔금만 갖고 투자를 유도하는 식이다. 또 업체들은 대출만 강조하고 있을 뿐, 대출에 따른 이자 부담에 대해서는 언급하지 않고 있다. 무이자로 중도금을 빌렸더라도 입주 후 담보대출로 전환되면 이자가 발생하지만 이에 대해 설명하지 않는 것이다.

또 공실 문제와 바뀐 법으로 인한 임대사업자들의 전매제한도 걸림돌이다. 입지·수요상 문제가 있는 곳도 있으며 시공조차 불투명한 `깡통 오피스텔`도 곳곳에 숨어 있다. 광고와 달리 수익률이 크게 떨어지거나 법이 바뀌면서 오피스텔을 다시 팔기에는 몇 년이라는 시간이 남아 고스란히 묶이는 경우도 있다. 광고만 믿고 섣불리 투자에 나섰다간 자칫 낭패를 겪을 수도 있다는 얘기다.

대전의 한 공인중개사는 “조삼모사식의 '할인 판매'에 불과하거나 기준이 애매해 자칫 보장도 받지 못한 채 손해를 볼 수 있는 만큼 꼼꼼히 살펴본 후 투자해야한다”며 “수익률이 연 10%가 넘는 좋은 투자 건을 왜 굳이 돈 들여 광고하는지 생각해 봐야한다”고 귀띔했다.

서지원·박정환 기자 jiwon401@ggilbo.com