전세보증 ‘집값 70%’ 강화 시, 올 4분기 만기 빌라 전세 78% ‘보증 가입 불가’

정부가 전세보증금 반환보증(전세보증) 가입 조건을 주택가격의 70%로 강화하는 방안을 검토 중인 가운데 ‘역전세’ 대란을 우려하는 목소리가 제기되고 있다.

‘주택가격의 70%’로 조건을 강화할 경우 올 4분기에 계약이 만료되는 전국 빌라(연립·다세대) 전세 계약 10건 중 8건이 기존 금액으로는 보증 가입이 불가능하기 때문이다.

2일 부동산 중개 플랫폼 집토스는 국토교통부 실거래가 데이터를 바탕으로, 계약 만료 시점이 2025년 4분기인 전국 연립·다세대 전세 계약 2만 4191건을 분석한 결과, 78.1%(1만 8889건)가 동일 조건 보증 가입이 불가능한 것으로 나타났다.

현재 전세보증은 보증금이 ‘주택가격의 90%’ 이내일 때 가입할 수 있다.

주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)의 규정에 따라 빌라의 주택가격은 통상 ‘공시가격의 140%’로 인정받아, 사실상 보증금이 공시가격의 126% 이내면 보증 가입이 가능하다. 그러나 주택가격의 70%로 강화되면, 보증금 기준선은 공시가격의 98%까지 급격히 낮아진다. 그 결과 오는 10월부터 12월까지 계약이 만료되는 전국 빌라 전세 계약 2만 4191건 중 78.1%에 달하는 1만 8889건이 기존과 동일한 보증금으로는 전세보증에 가입할 수 없게 된다.

지역별는 주로 수도권의 상황이 심각하다. 인천은 93.9%의 계약이 새로운 기준을 충족하지 못했으며, 경기도는 80.2%, 서울도 75.2%의 계약이 보증 가입 불가 대상에 포함됐다.

문제는 전세보증 가입이 사실상 전세 계약의 필수 조건이 된 현재 시장에서, 보증 가입이 막힌 매물은 새로운 임차인을 구하기 매우 어렵다는 점이다. 집토스에 따르면 보증 가입이 불가능해지는 계약들은 전국 평균 3533만 원의 보증금을 낮춰야만 새로운 기준을 충족할 수 있는 것으로 나타났다.

따라서 수도권을 중심으로 ‘역전세’와 ‘월세의 가속화 ’현상이 발생할 가능성이 높아질 것으로 분석된다. 이에 ‘서민 주거 안전을 위한 전세보증 강화’라는 정책방향에 공감하지만 시장 충격을 완화하기 위한 속도조절이 필요하다는 주장이다.

집토스 이재윤 대표는 “현재 빌라 전세 시장은 2023년 5월부터 적용된 ‘126%룰’에 맞춰 이제 막 시세가 형성돼 가는 과정”이라며 “시장의 대다수가 대비할 시간 없이 급격한 변화를 맞을 경우, 보증금을 제때 돌려주지 못하는 임대인이 속출하며 임차인의 피해로 이어지는 악순환이 발생할 수 있다”고 지적했다.

수도권의 ‘월세 가속화’는 지역의 비아파트 부동산 시장에도 미칠 가성도 있다는 주장이다.

세종시의 한 부동산 관계자는 “이번 전세보증 강화가 시행되면 수도권 만큼은 아니지만 지역에서도 일부가 역전세 현상이 벌어질 것으로 보인다 ”면서 “수도권을 중심으로 전세의 월세화 속도가 가속되면 지역도 월세화 흐름이 이어져 서민들의 주거비용 상승으로 이이질 가능성이 높다”고 말했다.

김형중 기자 kimhj@ggilbo.com