내년 지방 집값 ‘보합~하락’…내 집 마련 언제?

내년 지방 집값 전망이 어둡게 나타나면서 내 집 마련 적정 시기 판단도 어려워지고 있다. 지역 부동산과 건설사 업황 침체 역시 장기화할 전망이다.

대한건설정책연구원은 25일 ‘2026년 건설·주택 경기전망 발표’ 세미나를 열고 내년도 주택시장 전망을 발표했다. 고하희 부연구위원은 “올해 주택시장은 수도권과 지방 간 양극화가 뚜렷한 한 해였다”며 “수도권은 매수심리와 거래, 가격이 모두 회복된 반면 지방은 미분양 누적과 수요 약세로 하락과 정체가 이어졌다”고 분석했다. 그러면서 내년도 수도권 주택시장은 2~3% 상승을 예상한 반면 지방은 인구 감소와 수요 약화로 1% 내외 하락 또는 보합세를 예측했다.

올해 충청권은 침체가 두드러졌다. 최근 5년간 출생보다 사망이 더 많은 지방의 자연감소가 빠르게 진행된 데다 지역 경제에서 건설업 비중이 높은 대전은 충격이 더 컸다. 대한건설정책연구원의 ‘지역 건설경기 및 기업 활력 제고 방안’ 보고서에 따르면 대전은 2023년 지역내총생산(GRDP) 대비 건설업 비중이 5.6%로 전국 상위권이었다. 세종은 8%대지만 재정 집행률이 83.2%로 높아 충격이 상대적으로 적었다. 반면 충북 63.6%, 충남 70.6%, 대전 72.6% 순으로 지방재정이 건설시장을 뒷받침하지 못했다. 대전의 한 건축학 교수는 “지역 건설업은 고용·생산 유발 효과가 커 시장 자율에만 맡기기 어렵다”며 “2020년 이후 올라간 공사비, 코로나19 직후 금리 급등, PF 경색이 겹치면서 지역 건설사의 자금난과 수주 축소가 심해졌고 고용에도 큰 영향을 줬다”고 설명했다. 실제로 건설공사비 지수는 2016년 85.27p에서 올해 130.99p까지 상승했다. 지역 내 건설업 취업자 비중도 대전 8.5%(6만 7000명), 충북 8.05%(7만 6000명), 충남 6.4%(8만 1000명)로 높은 수준이다.

미분양도 지역 시장을 짓누르고 있다. 9월 기준 전국 미분양 7만 3762가구 중 9543가구(12.9%)가 충청권에 몰렸다. 지방 전체 미분양 비중만 75.8%이며 특히 지방 미분양의 72.3%가 60~85㎡ 규모에 집중됐다. 대전의 한 사회학 교수는 “지방에서 저출산·인구 유출 속도가 빠르다 보니 1인 가구 증가와 고령 독거가 많아지며 주택 수요 구조가 크게 변했다”며 “정부가 ‘안심환매’로 2028년까지 1만 가구 매입을 추진해도 인구구조 변화가 만들어낼 충격을 완전히 막기는 어렵다”고 말했다.

이런 가운데 지역민들은 집값이 떨어졌음에도 여전히 적정 매수 시점을 잡지 못하고 있다. 대전의 주택매매가격은 지난해 2분기부터 현재까지 마이너스 흐름이지만 절대 가격은 여전히 높다. 주택도시보증공사에 따르면 전국 민간 아파트 분양가격은 2016년 ㎡당 274만 원에서 올해 575만 원으로 2배 이상 올랐다. 여기에 고금리가 더해지며 대출 부담도 커졌다. 대전의 한 경제학 교수는 “정부가 6월 이후 세 차례 수도권 규제 대책을 쏟아냈지만 지방 풍선효과는 미미했다”며 “도래할 세제 강화와 2030년부터 본격화될 인구 감소를 고려하면 지방 주택시장은 빠른 반등이 어렵다. 투기 수요가 빠진 만큼 실수요 중심의 옥석 가리기가 불가피해 조정 기간은 더 길어질 것”이라고 내다봤다.

정은한 기자 padeuk@ggilbo.com