['집주인 리모델링' 사업] 노후주택 리모델링해 임대 은퇴세대에겐 '제2의 연금'
부동산114 리서치센터 윤지해 책임연구원 kingyoon@r114.com
2016-07-24 박길수 기자
고령자를 주요 대상으로 하는 ‘집주인 리모델링’사업이 큰 인기를 끌고 있다. 집주인 리모델링 사업이란 노후주택을 소유한 집주인이 기존 집을 허물고 대학생이나 독거노인을 위한 1인 주거형 다가구 주택을 건축하면, 정부가 최대 2억 원을 연 1.5%로 저리 융자해주는 사업을 말한다. 집주인 입장에서는 노후주택을 통해 월 임대소득을 확보하는 장점이 있는 반면, 정부는 대학생과 노인층 대상의 임대주택 공급을 늘릴 수 있어 서로 윈윈(WinWin)하는 구조로 볼 수 있다.
집주인 리모델링 사업은 준공 뒤 10년이 경과한 단독·다가구 또는 건축물이 없는 공지(空地)의 소유자를 대상으로 한다. 다만 집주인 선정 시 고령자(은퇴세대)를 우대하며 1주택자, 1순위 담보설정 가능자와 소득이 적을수록, 임대 공급 가능호수가 많을수록 우수한 평가를 받을 수 있다. 또한 입지평가에 따라 대학생이나 독거노인 등 1인 주거형 임대주택 수요가 많은 지역일수록, 교통 편리성 등 접근성이 좋을수록 유리하다. 지난 1차 시범사업에 대한 접수 결과를 보면 선정된 집주인 중 87%(70명)가 50대 이상 은퇴세대로 확인됐다.
집주인 리모델링 사업은 크게 연금형과 자산형 2가지로 구분된다. 연금형은 집주인이 선택한 임대기간(12년, 16년, 20년) 동안 발생할 임대료 수입이 설계비, 공사비 등 총 사업비용보다 커 매월 수익을 연금처럼 지급받는 형태다. 은퇴 세대로서 단독주택을 소유하고 있는 고령층이 선택하기 유리하다.
반면 자산형은 짧은 임대위탁기간(8년 또는 10년)의 선택으로 상대적으로 단기간에 신축 다가구주택의 대출 상환이 가능하다. 자산형은 임대기간에 발생하는 임대료수입이 총 사업비용보다 작아 융자금상환에 대해 본인의 부담도 필요하다. 다만 자산형은 임대기간에 융자금의 65%를 분할상환하고, 만기에 나머지 35%를 일시에 상환하는 혼합상환방식도 허용돼 임대기간 동안 본인 부담을 없애고, 일부 확정수익을 얻는 방식도 가능하다. 따라서 집주인은 12년 이상의 장기임대가 필수적인 연금형과, 대출금 상환이 상대적으로 빠른(10년 이내) 자산형 사이에서 본인에게 더 적합한 수익 모델을 신중하게 선택해야 한다.
◆ 연금형과 장기임대 그리고 LH지원에 대한 선호도 높아
1차 시범사업 80호에 대한 접수 결과를 보면 50대 이상의 은퇴세대가 대부분을 차지했고, 50명이 12년 이상 장기임대(연금형)를 통해 수익금을 수령할 예정이다. 국토교통부는 50대 이상 집주인의 83%가 월수입이 1백만 원 미만인 점을 감안하면, 향후 안정적인 임대소득을 통해 생활비 마련 부담이 줄어들 것으로 예상했다. 또한 건축설계와 시공방식은 78%가 ‘LH지원방식’을 선택했다. LH(한국토지주택공사)지원방식은 집주인보다 LH가 주도적으로 건축사와 시공사 선정과정을 지원하는 형태를 말한다. 또한 LH가 임대기간 동안 임차인 모집과 임대료 수납, 융자금 분할상환 등을 대행하면서 만실 기준으로 확정수입을 지급해 집주인 스스로 임대사업을 하는 것보다 안정적이라는 장점이 있다. 반면 ‘협의방식’은 집주인이 주도하는 형태로, 건축경험이 없는 집주인의 경우라면 건축사와 시공사 선택에 있어 안정감이 다소 떨어진다고 볼 수 있다.새로운 소득 창출이 가능한 ‘집주인 리모델링’ 사업에 선정되기 위해서는 입지평가 요소가 특히 중요하다. 입지평가에서 70점(100점 만점) 이상을 받아야만 담당자와의 세부 상담이 가능하기 때문이다. 입지에 대한 평가 표를 통해 자신이 소유한 주택의 선정가능성을 미리미리 점검해 볼 수 있다. 또 집주인 리모델링 홈페이지(http://jipjuin.lh.or.kr)의 자가검증 시스템을 통해 입지에 대한 사업성 검증을 받아볼 수 있으므로 관심이 있는 집주인이라면 상시접수가 가능한 올해 도전에 나설 필요가 있다.