◆주택시장 안정화 방안 대출규제 관련

Q. 8월 2일 발표된 주택시장 안정화 방안에 따라 8월 3일부터 서울, 세종, 과천시가 투기지역, 투기과열지구 등으로 새로 지정되었는데, 이로 인해 강화되는 LTV, DTI 대출규제 내용은?

A. 은행업 감독규정 개정안이 시행되기 전까지 승인된 주택담보대출에 대해서는 기존 규정에 의해 투기지역과 투기과열지구의 LTV는 40~60%(주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 따라 상이), DTI는 6억 원 초과 아파트 구입 목적 대출 등에 대해 40%를 적용합니다. 투기지역 내에서는 아파트 담보대출을 차주당 1건으로 제한합니다. 개정 감독규정 시행 이후 승인된 주택담보대출에 대해서는 주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 관계없이 투기지역 및 투기과열지구는 LTV와 DTI를 각 40% 적용합니다. 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV·DTI 비율은 10%포인트씩 강화됩니다. 단 실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 서민·실수요자는 LTV·DTI를 10%포인트 완화합니다. 실수요자는 무주택세대주, 부부 합산 연소득 7000만 원(생애최초구입자는 8000만 원) 이하여야 하고 주택가격은 6억 원 이하여야 합니다.

투기지역 내에서는 원칙적으로 아파트 담보대출을 세대당 1건으로 제한합니다. 단 투기지역 내 기존 주택담보대출이 있는 경우 신규 아파트 담보대출을 받은 후 2년 이내에 기존 주택을 처분해 기존 주담대를 상환하기로 약정한 경우엔 예외적으로 투기지역 내 추가 아파트 담보대출 1건 가능합니다.

Q. 강화된 LTV, DTI규제는 언제부터 적용되는 것인지? 소급적용되는 것인지?

A. 주택담보대출에 대한 강화된 LTVㆍDTI 40% 한도 일괄 적용은 일반주택담보대출에 대해선 감독규정 개정안 시행 이후 대출승인분부터 적용될 예정입니다. 개정안 시행 이전 대출승인분까지는 종전 기준을 적용합니다. 집단대출은 대책 발표 이후인 8월 3일, 입주자 모집 공고되는 사업장 관련 중도금, 잔금대출에 적용될 예정입니다. 다만 현행 감독규정에 투기지역·투기과열지구 지정에 따른 별다른 경과조치가 없어 감독규정 개정안 시행 이전에도 현행 감독규정에 따라 투기지역·투기과열지구 지정 효과가 즉시 발생합니다.

금융당국은 갑작스러운 투기지역·투기과열지구 지정 효과 발생에 따른 선의의 피해자 발생을 최소화하기 위해 감독규정 개정안에 투기지역·투기과열지구 효력 발생 이전에 ▲은행에 대출신청 접수를 완료한 차주 ▲대출만기 연장 통보를 받은 경우 ▲이에 준하는 차주 등에 대해서는 투기지역·투기과열지구 지정 효과를 배제하도록 규정했습니다. 따라서, 여기에 해당하는 차주는 현행 투기지역·투기과열지구 지정효과가 배제되고 기존 지역 LTV와 DTI 비율을 적용받을 수 있습니다.

◆담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI)

Q. DTI의 적용대상은 무엇인지?

A. 투기지역 및 투기과열지구에 대한 DTI는 주택법(주택법 제2조 제1호에 따른 단독주택 및 공동주택임, 오피스텔은 제외)에 따른 주택에 적용됩니다. 투기지역 및 투기과열지구에 해당되지 않는 수도권과 조정대상지역에 대한 DTI는 아파트에만 적용됩니다.

Q. 다른 지역 주택담보대출 없이 투기지역 아파트에 대한 주담대만 1건 보유하고 있으나 LTV 20%의 대출만 쓰고 있는 경우 같은 집을 담보로 추가 대출이 가능한지? 가능하다면 얼마까지 가능한지?

A. 기존 주택담보대출이 2건인 세대이므로 투기지역 내 신규 주담대는 불가능하나 2년 이내에 조정대상지역 기존 주택을 처분하고 기존대출을 상환하는 것을 조건으로 신규 주택담보대출이 가능합니다. 투기과열지구와 투기지역이 아닌 조정대상지역의 경우 주택담보대출 건수 제한이 없으므로 추가 대출이 가능합니다.

투기지역의 경우 규정개정 이전 LTV 한도는 만기 10년 초과이고 담보가액 6억 원 이내인 경우 60%(40%포인트 추가 대출 가능), 담보가액 6억 원 초과 또는 만기 10년 이하인 경우 40%(20%포인트 추가 대출 가능) 대출 가능합니다. 규정개정 이후 투기지역의 LTV 한도는 40%이나 이미 2건의 주담대를 가지고 있어 LTV 한도가 30%포인트로 줄어들게 되는데 따라서 동 사례에서는 10%포인트만큼의 추가 대출이 가능합니다.

규정개정 이전 조정대상지역 LTV 한도는 60%이며 복수 주택담보대출에도 LTV 10%포인트를 차감하지 않으므로20%포인트만큼 추가 대출 가능합니다. 다만 규정 개정후에는 이미 가지고 있는 2건의 주택담보대출 때문에 LTV가 10%포인트 차감되므로 LTV 한도가 50%로 줄어들고 10%포인트만큼의 추가 대출이 가능합니다.

Q. 기존에 주택담보대출이 있는 주택을 보유하고 있으나 새로 매입하는 주택으로 이사가기 위해, 기존 주택담보대출 전액 상환을 조건으로 신규 주택 담보대출을 받는 경우에도 복수 주택담보대출 규제(LTV, DTI 10%포인트 차감)가 적용되는지? 상환 조건은?

A. 기존 주택담보대출 전액 즉시 상환 조건으로 신규 주담대를 받는 경우 복수 주택담보대출 차주에 적용되는 LTV 10%포인트 차감규제를 적용받지 않습니다. 기존 주택담보대출 전액 즉시 상환 조건은 신규 주택담보대출 신청 시 기존 주택 매매계약서 등 이미 계약을 체결했음을 증명해야 하고 동 계약서의 잔금일(휴일인 경우 다음 영업일)까지 기존 주택의 대출을 상환하지 않는 경우 신규 대출의 기한 이익이 상실되는 특약으로 대출이 가능합니다. 다만 주택매매계약이 체결되지 않으나 신규대출 취급 후 2년 이내 기존주택을 처분하고 기존대출을 상환할 계획인 경우 기존 주택담보대출 상환이 아직 확정적이지 않은 점을 고려해 복수 주택담보대출로 봐 LTV, DTI 10%포인트 차감을 적용합니다.

Q. 투기지역 및 투기과열지구 내 2017년 7월 3일 이후 입주자모집 공고가 이뤄진 사업장의 중도금대출이 잔금대출로 전환되는 경우 DTI 적용기준은?

A. 입주자모집 공고가2017년 7월 3일부터 8월 2일 사이에 이뤄진 사업장에서 향후 차주가 잔금대출을 받고자 하는 경우 DTI 50% 한도가 적용되나 다음의 어느 하나에 해당되는 경우 DTI 40% 한도를 적용합니다.

①배우자가 주담대 1건 이상 받은 차주에 대한 투기지역 소재 아파트담보대출(잔금대출) ②만 30세 미만인 미혼 차주에 대한 투기지역 소재 아파트담보대출(잔금대출) ③투기지역 및 투기과열지구 내 소재한 시가 6억 원 초과 아파트를 담보로 취급되는 당해 아파트 신규 취득 목적의 가계대출(잔금대출) 입주자모집 공고가 8월 3일 이후 이뤄진 사업장에서 향후 차주가 잔금대출을 받고자 하는 경우 DTI 40% 한도가 적용되나 서민·실수요자 또는 긴급한 자금마련의 불가피성이 인정되고 은행 여신위원회의 승인을 받은 경우 DTI 50% 적용됩니다.

Q. 투기지역 지정 이전에 중도금대출(입주자모집공고 8월 3일 이전) LTV를 60% 받아도 나중에 잔금대출은 40%만 받게 되는지?

A. 중도금대출이 증액 또는 은행 등의 변경없이 잔금대출로 전환하는 경우에는 중도금 취급시점의 담보인정비율을 적용할 수 있어 60% 이내에서 잔금대출 가능합니다. 은행 등을 변경하고자 할 경우에는 담보가액 6억 원 이내 주택에 대해 10년 초과 만기를 설정할 경우에는 60% 이내에서 가능합니다. 다만 은행을 변경하면서 담보가액이 6억 원 초과 주택이거나 대출만기를 10년 이하로 설정하는 경우에는 40% 이내에서 가능합니다.

◆투기지역 소재 아파트담보대출 취급제한

Q. 투기지역이 아닌 곳에 주택담보대출이 있는 경우 신규로 투기지역 소재 아파트 담보대출이 가능한지?

A. 지역에 관계없이 이미 주택담보대출이 있는 경우 투기지역 소재 아파트(단독주택 등 아파트가 아닌 주택의 경우 투기지역이더라도 대출 가능)에 대해서는 신규 담보대출이 불가능합니다. 다만 기존 주택담보대출이 1건인 경우에 한해 투기지역 내 신규 아파트 구입을 위한 신규 대출 후 2년 이내 기존 주택을 처분하고 기존대출을 상환하는 것을 조건으로 신규 주택담보대출이 가능합니다. 이럴 경우 차주가 기한 내에 기존 주택의 처분(명의이전 완료) 및 기존 대출의 상환이 완료됐음을 입증해야 하고 입증하지 못했을 경우 신규 아파트에 대한 담보대출의 기한의 이익이 상실된다는 내용의 특약을 체결해야 합니다.

Q. 투기지역에 대출 없이 아파트를 보유중인 세대가 다른 투기지역 소재 아파트를 구입하면서 규정개정 시행 후 대출을 받을 수 있는지? 이 경우 적용되는 대출 한도는?

A. 투기지역 내 기존 아파트에 대한 대출이 없으므로 투기지역 내 다른 아파트 구입시 대출이 가능하고, LTV·DTI 한도 40%가 적용됩니다.

Q. 이미 주택담보대출을 2건 보유하고 있는 경우(담보물 상이) 기존 주택 처분조건부로 투기지역 소재 아파트를 구입하면서 이를 담보로 신규 대출이 가능한지?

A. 기존 주택 처분조건부로 투기지역 소재 아파트 담보 대출이 가능한 경우는 주택담보대출이 1건인 세대로 한정돼 있습니다. 주택담보대출을 2건 이상 보유한 세대는 처분조건부라 하더라도 투기지역 소재 아파트에 대해 신규 대출을 받을 수 없습니다. 다만 기존 주택담보대출(2건) 전액 즉시 상환 조건으로 신규 주택담보대출 신청 시 기존 주택매매계약서 등을 통해 기존 주택의 처분사실을 확실하게 입증한 경우 투기지역 내 신규 주택담보대출이 가능합니다. 동 매매계약서의 잔금일(휴일인 경우 다음 영업일)까지 기존 주택의 처분사실을 입증하는 서류(잔금입금증 등)를 은행에 제출하고 기존 주택담보대출금을 상환해야 하며 이를 이행하지 않을 경우 기한의 이익을 상실한다는 특약을 체결해야 대출 취급이 가능합니다.

Q. 세대 분리된 자녀가 부모 소유의 투기지역 소재 아파트를 담보로 제3자 담보 대출을 받은 후 동 자녀가 투기지역 소재 아파트를 구입하면서 이를 담보로 대출을 받을 수 있는지?

A. 제3자 담보대출은 담보 물건의 본인소유 여부와 관계없이 차주의 주담대로 인정됩니다. 따라서 자녀(차주)는 이미 투기지역에 주택담보대출 1건을 가지고 있어 원칙적으로 투기지역에 추가 주담대를 가질 수 없습니다. 다만 2년 이내에 기존 주택(부모 소유) 처분 및 기존 대출 상환조건의 특약을 체결하면 투기지역 소재 아파트 담보대출을 받을 수 있습니다.

◆재개발·재건축 관련

Q. 8월 3일 이전 관리처분계획을 신청한 투기지역 및 투기과열지구 소재 재건축 단지로 현재 관리처분계획 공람 기간 중인데, 개정 규정 시행 후에도 이주비대출을 60%까지 받을 수 있나?

A. 해당 재건축조합이 투기지역 및 투기과열지구 지정일(8월 3일) 이전에 이주비대출 취급기관(은행)을 선정하고 이를 관련 은행에 통보했다면 지정일 이전에 ‘대출금액 신청접수가 완료’된 것으로 간주되기 때문에 투기지역 및 투기과열지구 지정 효과를 배제하게 되므로 LTV 60%까지 이주비대출이 가능합니다.

Q. 투기지역에서 이주비 대출을 받은 경우에도 추가분담금 대출을 받을 수 있는지?(투기지역 내 아파트 주담대 건수를 1건으로 제한하는 규제 적용 여부)

A. 투기지역에서 이미 이주비 대출을 받은 경우에도 추가 분담금 대출을 받을 수 있습니다. 투기지역 소재 아파트 담보대출 취급건수 제한(1건) 여부를 판단할 경우에는 이주비 대출을 아파트 담보대출 건수에서 제외합니다.

◆경과 조치

Q. 규정개정안 부칙 제3조의 ‘이에 준하는 차주’란 어떠한 경우를 의미하는지?

A. 투기지역 및 투기과열지구 지정일 기준(8월 3일)으로 무주택세대 또는 일정기한 내 처분조건부 1주택세대의 세대원이 투기지역 및 투기과열지구 지정일 이전 적극적 조치(계약금 납부, 청약신청 등)를 통해 장래에 일정 금액의 대출이 가능하다는 기대이익이 형성된 상황에서 투기지역 지정 등에 따른 대출한도 축소 등으로 계약금 포기, 청약기회 상실 등 회복이 곤란한 선의의 피해가 발생할 것으로 우려되는 경우를 개정규정안 부칙 제3조에서 정하는 ‘이에 준하는 차주’에 해당됩니다. 이들은 투기지역 및 투기과열지구 지정 이전의 대출규제를 적용받을 수 있습니다.

또 무주택세대 판단 시 분양권도 주택으로 간주해 분양권을 보유하고 있는 세대는 무주택세대에 해당하지 않으나 1주택을 보유한 세대라 하더라도 대출 취급일(일반 대출) 또는 소유권이전등기일(집단대출)로부터 2년 이내 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출 특약을 체결한 경우에는 무주택세대로 인정합니다. 대출신청인은 매매계약서 및 거래신고필증 등을 통해 투기지역·투기과열지구 지정일 이전에 체결된 적법한 매매계약임을 명확하게 증명해야 하고 계약금 이체 내역 등을 통해 계약금 납부사실을 증명해야 합니다.

Q. 8월 3일 이전 입주자모집 공고된 아파트에 당첨됐으나 투기지역 및 투기과열지구 지정일(8월 3일) 기준 시행사와 미계약 상태인 경우 감독규정 개정안 부칙 제3조의 ‘이에 준하는 차주’에 해당?

A. 선의의 실수요자를 보호하기 위해 무주택세대(처분조건부 1주택세대)인 차주가 8월 3일 이전에 청약을 통해 분양자로 당첨된 경우 시행사와 분양계약 체결 이전이더라도 ‘이에 준하는 차주’에 해당된다고 여겨 투기지역 및 투기과열지구 지정효과 배제 가능합니다.

◆기타

Q. 본인 및 배우자(세대분리된 배우자 포함)와 세대분리된 직계 비속도 동 규정에 따른 세대 개념에 포함되는지?

A. 배우자와 동일세대를 구성하고 있지 않는 직계비속이 세대 분리된 경우 세대 정의에 포함되지 않습니다. 세대라 함은 세대주 및 세대원으로 구성돼야 합니다. 세대원은 주민등록표상의 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속 포함) 또는 직계비속인 세대원(세대분리된 배우자 및 그 배우자와 동일세대를 이루고 있는 직계비속 포함)을 말합니다.

Q. 감독규정 개정안에 포함된 서민 실수요자 요건이 조정되는건지?

A. 현재 조건은 부부합산 연소득 6000만 원(생애최초구입자 7000만 원) 이하, 주택가격 6억 원 이하, 무주택세대주 등입니다. 우리나라의 가구당 연평균 소득, 정책모기지 자격요건 등을 종합적으로 고려해 기존 서민 실수요자 소득 요건을 기존에 발표한 부부합산 연소득 6000만 원(생애최초구입자 7000만 원) 이하에서 부부합산 연소득 7000만 원(생애최초구입자 8000만 원)이하로 완화할 계획입니다.

Q. 거주를 위한 주택(임대사업과 무관) 1개와 임대사업을 위한 주택 3채를 보유하고 있는 임대사업자의 경우에도 1주택자로 볼 수 있는 지?

A. 임대사업을 위한 주택 3개가 임대용주택으로 등록돼 있는 등 해당 차주가 임대업을 영위하고 있는 사실이 명확하게 확인되는 경우에는 1주택자로 볼 수 있습니다.