◆호재 많지만 규제도 많은 세종
올해 세종의 부동산 전망은 기대와 우려가 교차했다. 행정안전부와 과학기술정보통신부의 세종 이전에 대한 기대감, 국회 분원 설치 기정사실화 등을 비롯해 세종충남대병원의 건설, 그리고 문재인 대통령의 서울~세종고속도로 조기 건설 천명, KTX 세종역 신설 여론 부상 등이 호재로 작용할 거로 예상됐고 실제 수혜를 많이 입었다. 아파트가 대거 분양했고 청약 경쟁률도 치열했다. 지난달 무산되긴 했지만 대통령 개헌안에 ‘수도는 법률로 위임한다’란 조항으로 세종의 행정수도 명문화는 실패했지만 반대로 해석하면 수도 이전 재추진이 헌법적으로 가능해졌다. 이 덕분에 최근 1년 사이 세종의 평균 아파트 매매가는 전국에서 가장 큰 폭으로 올랐다.

그러나 반대로 지난해 세종이 투기과열지구와 투기지역으로 중복 지정돼 올해부터 본격적으로 온갖 규제가 적용된 점은 건설업계 입장에선 마냥 웃을 수 없는 부분이다. 이로 인해 주택담보대출비율과 총부채상환비율(DTI)이 강화돼 주택 수요는 자금 마련이 쉽지 않아졌다. 아울러 가계부채종합대책으로 새로운 DTI와 총부채원리금상환비율이 도입돼 주택담보대출은 더욱 힘들어졌다. 특히 두 번째 주택담보대출의 만기가 15년으로 제한돼 부동산시장으로 유입되는 돈줄이 막혔다. 결국 자금 마련이 어려워지면 주택 수요가 줄고 이는 건설업계의 수주 감소로 이어질 수 있다.

지난 4월부터 시행된 양도세 중과는 대형 악재다. 양도세 중과에 따라 다주택자 중 2주택자는 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율은 최고 40%인데, 3주택 이상자는 최대 60%에 해당하는 금액을 세금으로 내야 한다. 이 때문에 거래절벽현상이 나타났다. 건설업계가 부담스러워하는 적체현상의 시발점이다. 여기에 양도세 중과는 양도하는 과정에서 발생하는 수익에 비례해 세금을 내는 것이어서 즉, 팔지만 않으면 세금을 낼 일이 없다고 생각하는 다주택자가 발생하면 소위 알짜 매물이 시장에 나오지 않아 부동산 침체가 될 가능성이 높다.

과잉공급도 문제다. 세종은 입주 물량이 계속 쏟아져 나와 전세가가 20주 연속으로 하락 중이다. 실제 올해 세종의 월 평균 입주 물량은 2000세대에 육박한다. 인구 규모 등을 고려하면 절대 적은 수준이 아니다. 이달 이후로 8월까지 입주 물량이 줄줄이 대기 중이어서 건설업계의 부담으로 다가온다.

여기에 정부가 부동산시장에 정조준한 규제를 완화하긴커녕 더욱 강화할 것으로 보이는 만큼 양도세 중과, 이로 인한 거래절벽 심화, 과잉공급 등의 문제는 확대될 가능성을 배제할 수 없다.

세종지역 부동산 관계자는 “과거 세종은 건설사 입장에서 콜럼버스의 신대륙이었다. 기회의 땅이었던 셈이다. 여전히 세종 곳곳에서 건설공사가 진행 중이지만 더 이상 과거와 같은 호황은 줄어들었다”며 “그러나 건설사 입장에서 세종을 외면하기엔 건설업이 일할 수 있는 곳이 없다. 건설사 입장에선 알면서도 달려들 수밖에 없는 지역이다”고 말했다.

김현호 기자 khh0303@ggilbo.com