Q. 대지권 미등기 아파트 낙찰 시 대지권이전등기가 가능할까요?

A. 대지권은 원칙적으로 등기돼야 하지만 보존등기 시 부득이한 사유로 인하여 미등기되는 경우가 발생합니다.

주된 사유로는 대지의 분필이나 합필의 정리 또는 환지절차 정리의 지연, 집합건물 각 세대간의 지분비율에 대한 분쟁, 시행사의 내부 사정 등이 있을 수 있습니다.

집합건물의 분양자가 수분양자에게 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권 변경등기는 지적정리 후 해주기로 하고 우선 전유부분만 소유권이전등기를 마쳐 줬는데 그 후 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기가 안 된 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되는 경우가 있습니다.

이 때 제3자가 전유부분을 경락받은 경우 그 경락인은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호의 대지사용권을 취득하게 됩니다. 이는 수분양자가 분양자에게 그 분양대금을 완납한 경우는 물론, 완납하지 못한 경우에도 마찬가지입니다.

간혹 뉴타운, 재개발 지역 아파트 중 토지개발사업 시행 후 지적정리가 완료되지 않아 대지권 등기가 경료되지 않은 대지권 미등기로 경매에 나오는 경우가 있습니다. 이런 경우 대지권 미등기임에도 감정가에 대지권 가격이 포함됐다면 소유자가 분양대금을 완납한 것임을 확인할 수 있다.

대법원 판례(대법원 2004다58611 판결)에 의하면 경락인은 대지사용권 취득의 효과로서 분양자와 수분양자를 상대로 분양자로부터 수분양자를 거쳐 순차로 대지지분에 관한 소유권이전등기 절차를 마쳐줄 것을 구하거나 또는 분양자를 상대로 대지권변경등기 절차를 마쳐줄 것을 구할 수 있습니다.

다만 매각물건명세서에 의하면 ‘사실조회 결과 소유자가 분양대금을 완납하지 아니하여 매수인이 분양자에 대하여 건물의 대지에 대한 소유권이전등기와 대지권변경등기를 구함에 있어서 분양사가 분양대금 미납을 이유로 동시이행항변권을 행사할 것이다’라는 내용 또는 대지권 유무를 알 수 없다는 내용이 있을 경우 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 대지권변경등기 청구 시 시행사와 미분양대금으로 인한 법적분쟁이 발생할 수 있습니다. 따라서 심층적인 탐문조사 후 입찰하는 것이 안전합니다.