최근 들어 아파트 부동산시장이 고삐가 풀린 망아지처럼 갈 길을 모르고 마구 날뛰는 어처구니없는 현상들이 나타나면서 평생 푼돈을 모아서 청약저축을 하고 오르지 당첨만을 기다려오던 무주택 서민들을 뿔나게 만들고 있다.

역대 최저수준의 금리와 정부의 양적완화정책으로 급격히 증가하는 유동자금이 주택시장으로 재유입되면서 서울 및 수도권과 대전·세종지역에도 과열현상이 나타나고 있다.

김 장관은 6·17대책 가운데 이슈가 되고 있는 전세자금을 이용한 갭 투자에 대해 “무주택자들이 전세자금을 이용해 갭 투자하는 비율이 43%인데 이는 원래 자금의 목적에 맞지 않다"며 "서민들이 집을 사려면 주택담보대출 외에 보금자리대출이나 디딤돌대출 등 금융지원이나 실수요자 특별공급, 신혼 희망타운 등 다양한 제도들을 활용할 수 있고 근본적인 문제는 다주택자들과 현금이 많은 사람들의 갭 투자를 막는 것”이라고 강조한 점을 보면 심각한 상황으로 정책에 우선 반영하여 뿌리를 뽑아야 하는지를 보여주고 있다.

먼저 갭 투자란? 전세가와 매매가의 차이가 적은 주택을 매입한 후 단기간에 전세가를 올려놓고 그에 따른 매매가 상승에서 얻는 시세차익을 말하며, 최근 부동산시장이 우 상향이 형성되고 급기야 온 국민 재테크가 된 갭 투자는 저금리의 장기화와 함께 불패신화를 이어가면서 갭 투자에 불을 지?는데, 알기 쉬운 사례로 보면 싯가 5억 원인 아파트가 전세보증금 4억 5000만 원인 경우 차액인 5000만 원으로 아파트를 매입하고 부동산가격이 오르는 시점에서 6억 원에 매도를 한다면 세전소득이 1억 원이 되므로 큰 수익이 보장되어 너도나도 전세자금을 대출받아서 투자를 하는 소위 투기꾼들에게 대출을 하는 부동산시장의 기현상을 만들고 있는 한심한 상황이다.

갭 투자의 유형을 보면 전세대출 갭 투자는 전세대출을 이용한 갭 투자로 최근 강남에서는 72%를 넘고 있으며 전세자금 대출을 이용한 갭 투기도 상당수 있는 것으로 파악된다. 전세자금 대출은 전세를 얻을 때 자금이 부족해서 집을 얻지 못하는 분들을 지원하는 것인데 악용하는 사례이고 다른 유형으로는 법인의 갭 투자, 자가 소유의 갭 투자, 현금보유자 갭 투자 등이 있다.

정부의 갭 투자 규제의 한계를 보면 가용이 쉬운 전세자금 대출을 이용하고 LTV나 DTI 규제로 복잡한 주택담보대출을 받지 않고, 양도차익에 대한 과세를 강화하여 기대수익이 보장되지 않으면 무시하고, 핀셋 규제로 토지거래 허가구역 등의 전세자금 대출 등 규제를 강화하면 풍선효과로 인근 주변지역으로 이동하는 현상으로 늑장대응으로 민감한 시장반영에 뒤따르는 상황이다.

갭 투자인가? 갭 투기인가? 투자(investment)란 생산 활동(취득, 보유, 매매)를 통하여 이윤을 획득하는 것을 목적으로 오랜 기간 동안 용도(주거 및 사용)를 갇는 부동산에 투입하는 것을 말하며, 투기(speculation)란 양도차익을 획득할 것을 목적으로 부동산을 보유하는 것을 말한다. 즉, 생산활동에 이용하여 이윤을 추구하는 것을 목적으로 하지 않고 단지 양도차익을 목적으로 실거주 목적외 사용할 수 있는 규모 이상의 아파트를 보유하는 것을 말한다. 그래서 갭 투자 갭 투자 하는데 상황적인 것을 보면 갭 투기라고 하여야 맞는 말이다.

안타까운 것은 정부의 계속되는 부동산의 규제대책에도 비웃기라도 하듯이 아파트가격이 고공행진을 하고 있는데 왜 아파트가격을 잡지 못하나 하는 아쉬움이 여운을 남긴다. 근본적인 원인을 보면 우리나라 전세제도의 대개혁이 절실히 필요하다. 이제는 정부와 학계가 손잡고 전세제도의 보완개선사항 내지는 단계적 폐지방안을 강구해서 장기적인 임대차 절충방안으로 보완하고 폐지해야만 악순환의 고리를 자를 수 있다. 전세제도가 없어지면 소액으로 전세자금을 대출해서 투자하는 비정상적인 갭 투자는 자연적으로 사라지고 임대차시장은 월세시장으로 전환될 것이다.

그리고 정부 공직자 및 국회의원 등 다주택자는 솔선수범하여 매각하고 의무적 1가구1주택으로 청렴사회를 만들어야만 하고, 기득권 상류층의 부동산 불패신화를 깨야만 각종 부동산규제 법안이 통과되어 부동산시장의 안정을 찾고 무주택 서민의 설움을 조금이나마 이해할 수 있을 것이다. 최근에 무소불위의 갭 투기 세력들이 정부의 규제를 조롱하듯 핀셋 규제지역을 피해서 풍선효과로 인근지역에 메뚜기떼처럼 날아 다니는데 정부의 초강력대응으로 부동산 시장의 안정화를 기대한다.