[이시윤변호사의 법 이야기] ‘임대차 3법’에 대한 Question&Answer 

 이번 기사에서는 다양한 질의응답을 통해 지난번 살펴본 ‘임대차 3법’ 개정안 중 주택임대차보호법 내용을 좀 더 심도 있게 다뤄보고자 합니다.

[계약갱신청구권]

Ｑ. 임차인이 임대인에게 법에 따라 계약 갱신을 청구할 수 있는 횟수는 몇 회인가요?

Ａ. 1회 가능하며, 갱신청구로 연장되는 기간은 2년입니다. 단 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 즉, 기존 계약이 만료 후 묵시적 갱신된 상태라 하더라도 임차인은 향후 갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 

Ｑ. 계약갱신청구권을 행사하면 임차인은 무조건 2년을 다 거주해야 하나요?

Ａ. 아닙니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 해지통보는 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 후 효력이 발생합니다. 
 
Ｑ. 임차인은 언제까지 계약 갱신을 청구해야 하나요?

Ａ. 임대차 계약 기간 만료 전 6개월부터 1개월 전까지 기간 안에 청구해야 합니다. 예를 들어 임대차 만료일이 9월 15일이라면 8월 15일까지는 갱신청구를 완료해야 하며, 따라서 법 시행 시점을 기준으로 잔존기간이 1개월 이상 남아있어야 갱신청구권 행사가 가능합니다. 또한  2020. 12. 10. 이후에는 만료 전 6개월부터 2개월 전 사이에 갱신을 청구해야 하므로 기간이 도과 하지 않도록 유의해야 합니다. 

Ｑ. 임대인이 이미 제3자와 임대차계약을 체결한 경우 갱신청구권을 행사할 수 있나요?

Ａ. 만약 임대인이 이 법 시행 후 제3자와 계약을 체결한 경우라면 임차인은 구속되지 않고 법에 따라 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 제3자와의 계약을 체결했다는 이유로 갱신을 거절할 수 없습니다. 그러나 임대인이 이미 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 표시한 상태에서 법 시행 전에 제3자와 임대차계약을 체결해 둔 상태라면 제3자의 법적안정성을 위해 임차인의 갱신청구권은 제한됩니다. 다만, 이 경우 임대인은 제3자와의 계약서 등을 통해 개정법 시행 전에 이미 계약을 체결한 사실을 입증해야 합니다. 

Ｑ. 법 시행 전 이미 계약을 갱신한 경우 개정법에 따른 전월세 상한제(5%인상)를 적용받을 수 있나요? 

Ａ. 적용받을 수 있습니다. 만약 개정법 시행 전 이미 10%를 인상한 차임으로 계약을 갱신한 경우라면 임차인은 갱신 전 계약 종료 1개월 전까지 법에 따른 계약갱신청구권을 행사하여 5% 미만으로 차임 인상률을 조정할 수 있습니다. 물론 합의로 갱신한 계약을 그대로 유지하고 향후 갱신청구권을 행사하는 것도 가능합니다. 즉, 5%미만으로 조정하거나 이번 계약을 그대로 유지하고 만료 시점에 갱신청구권을 행사하는 것 중 선택할 수 있습니다. 

Ｑ. 임대인은 실거주 목적으로 거주하는 것 외에 어떤 경우도 갱신을 거절할 수 없나요?

Ａ. 아닙니다. 실거주 목적 외에는 갱신청구를 거절할 수 없다는 이야기는 엄밀히 말하면 임차인에게 전혀 귀책 사유가 없는 경우 임대인의 일방적인 사정만으로 청구를 거절할 수 있는 경우를 의미하는 것이고, 임차인이 2기 차임액을 연체하거나 임차목적물을 고의로 파손한 경우, 임대인의 동의 없이 임차목적물을 타에 전대한 경우, 거짓 등 그 밖의 부정한 방법으로 임차를 하거나 그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반하는 등 임차인에게 귀책 사유가 있는 경우 갱신청구를 거절할 수 있으며, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우나 임차목적물이 멸실 되어 더이상 임대차계약 유지가 불가능할 경우에도 당연히 갱신청구를 거절할 수 있습니다. 

Ｑ. 임대인의 실거주 사유로 갱신청구를 거절했는데 알고 보니 허위였을 경우 얼마를 배상받을 수 있나요?  
  
Ａ. 법정 손해배상 예정액인 ① 갱신거절 당시 월차임(전세보증금의 경우는 법정전환율에 따른 월차임으로 전환하여 계산) 3개월 치 금액 또는 ② 제3자와의 새로운 계약에 따른 월차임과 갱신거절 당시 월차임 차액의 2년 치 금액 또는 ③ 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액으로 배상받을 수 있습니다. 만약 사전에 임대인과 임차인 간 손해배상예정액을 정한 것이 있다면 당연히 그 금액이 우선 적용됩니다.

[전·월세 상한제]

Ｑ. 임대료 인상 상한제도는 언제 적용되는 것인가요?

Ａ. 계약 기간 내 임대료를 증액하거나 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 임대차 계약이 갱신되는 경우에 적용됩니다.

Ｑ. 5%는 법이 일률적으로 정해놓은 인상률인가요?

Ａ. 아닙니다. 5%는 법이 정한 ‘최고치’일 뿐 그 안에서 임대인과 임차인이 인상률을 자유롭게 정할 수 있습니다. 그리고 지방자치단체 조례로 5% 한도 내에서 인상률을 달리 정할 수 있도록 하고 있으니만큼, 향후 지역별로 상한율이 달라질 수 있습니다. 

Ｑ. 임차인이 갱신청구를 행사했는데, 전세를 월세로 변경할 수 있나요?

Ａ. 개정법 상 갱신되는 임대차계약은 전 계약과 동일해야 합니다. 따라서 전세를 월세로 전환하는 것은 원칙적으로 허용되지 않으며, 임차인이 월세로 전환하는데 동의하는 경우에만 가능합니다. 
 
Ｑ. 임차인이 전세를 월세로 전환하는데 동의한 경우에도 상한제가 적용되나요?
 
Ａ. 적용됩니다. 이때 월세 인상률 계산은 법정전환율에 따라 해야 하므로, 보증금10%와 기준금리+3.5%를 비교하여 낮은 금액의 5% 미만으로 정해야 합니다. 최근 기준금리는 0.5%정도의 낮은 수준을 유지하고 있으므로 대략 4% 전환율를 적용한 뒤 그 금액에서 5%미만으로 인상률을 정해야 할 것입니다.

Ｑ. 법 시행 이전에 집주인이 바뀐 경우 계약갱신 청구가 가능한가요?

Ａ. 임대인은 그 지위를 승계하므로 임차인은 집주인 변경과 상관없이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 매수인(변경된 집주인)을 상대로 계약 갱신을 청구할 수 있습니다. 다만, 매수인이 직접 거주를 목적으로 주택을 구매한 경우 임차인의 갱신청구를 거절할 수 있으며, 이 경우 매수인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 현 임차인을 상대로 갱신 거절의 의사표시를 하여야 합니다.