Q. 세입자 수가 많으면 명도가 어려울까?

A. 주택이나 상가 등 건물을 경매로 낙찰 받았을 경우 가장 부담되는 것이 살고 있는 사람을 내보내는 ‘명도’작업이다. 특히 살고 있는 세입자가 전세보증금을 전혀 배당받지 못하는 경우에는 더욱 그러하다. 이 때문에 세입자 수가 많은 다가구주택이나 고시원 등은 경매에서 수차례 유찰되는 경우가 적지 않다.

하지만 세입자 수가 많다고 명도가 무조건 어려운 것은 아니다. 더 중요한 것은 세입자의 전세보증금 액수와 배당 여부다.

대학가 원룸이나 고시원의 경우 대부분 월세로 임대를 하기 때문에 보증금 액수가 적다. 그뿐만 아니라 보증금액이 적은 소액임차인의 경우 주인이 바뀌더라도 소액임차인 최우선배당금(지역별 1700만 원~3400만 원 2016년 3월 31일 개정)을 받는 경우가 많기 때문에 명도가 용이하다.

배당금을 받는 임차인의 경우 법원으로 배당금을 받기 위해서는 낙찰자에게 집을 명도했다는 증표로 낙찰자 인감증명서가 첨부된 ‘명도확인서’를 법원에 제출해야 한다. 이런 이유로 세입자 중 일부라도 배당받는 세입자는 그만큼 명도가 용이한 것이다.

이처럼 명도는 세입자 수가 중요한 것이 아니라 수천만 원씩 전세보증금을 날리게 되는 억울한 사람이 있느냐가 더 큰 변수로 작용한다. 따라서 세입자 수가 많은 경매 부동산을 응찰할 때는 세입자들의 전세보증금 및 향후 배당금 수령 여부 등을 면밀히 따져보는 것이 좋다.

※ 소액임차 최우선변제 - 경매개시결정일 이전(하루 전이어도 상관없음)에 주택에 입주(거주)하고 전입신고를 마치면, 비록 후순위라도 일정금액을 다른 채권자보다 가장 우선적으로 배당해주는데, 이는 영세한 임차인들의 주거안정을 위한 사회보장적 차원에서 만들어진 규정.

지난 2016년 3월 31일 자로 주택임대차보호법 시행령이 2년 3개월 만에 개정돼 소액임차인이 우선변제(배당)받을 수 있는 최우선변제금액이 증액되어 시행되고 있다(서울지역은 1억 원 이하일 때 3400만 원으로, 세종시는 6000만 원 이하일 때 2000만 원으로, 수도권과 광역시를 제외한 그 밖의 지역은 5000만 원 이하일 때, 1700만 원으로 각각 증액됐음).

지지옥션 경매자문센터 이창동 선임연구원/매니저 lcd@ggi.co.kr