“결혼을 앞둔 예비신부입니다. 예비신랑인 남자친구가 1년 전 아파트 청약에 당첨됐어요. 신혼집으로 입주할 예정이고, 대출도 함께 갚을 거라 공동명의로 변경하기로 했는데요, 명의 변경할 때 비용이 많이 들까요?”

결혼을 앞둔 신혼부부라면 자주 일어나는 일이다. 그리고 단독보단 공동명의로 집을 사는 부부들도 늘어나는 추세다. 공동명의가 단독명의에 비해 절세에 유리해서다. 단독명의인 집을 부부 공동명의로 변경하는 일은 ‘증여’로 처리되는데 부부 간 증여는 10년 동안 6억 원까지 증여세가 없다. 공동명의가 단독명의보다 주는 장점이 분명히 있지만 그렇다고 무조건 공동명의를 하는 건 좋지 않다. 이에 따른 단점 역시 확실해서다. 공동명의를 했을 경우의 장점과 단점 등을 소개한다.

◆공동명의, 유리한 점은?
부부가 절반씩 소유권을 나눠 가지면 개인별로 과세하는 종합부동산세와 양도소득세가 줄어드는 장점이 있다. 종합부동산세의 경우 1주택자는 공시가격 9억 원, 다주택자는 6억 원까지 공제되기 때문에 고가주택일수록 공동명의로 할 때 절세 효과가 커지게 된다. 일례로 공시가격 10억 원짜리 아파트 한 채를 보유한 1주택자는 9억 원을 초과하는 1억 원에 대해 종합부동산세를 내야 하지만 부부 공동명의라면 각각 6억원씩 공제받아 종합부동산세를 낼 필요가 없다. 각자 50%의 지분으로 공동명의를 해 두면 양도소득세 계산 시 기본공제 250만 원을 각각 인정받는다. 양도차익도 절반으로 줄기 때문에 낮은 구간의 세율이 적용돼 세 부담은 더욱 줄어들 수 있다. 단 주택을 장기 보유했거나 양도소득세 비과세 대상인 경우 공동명의 실익이 크지 않다는 점은 유의할 필요가 있다.
 

◆그렇다면 절차는?
소개한 사례처럼 분양 받은 아파트를 공동명의로 변경할 때 어떤 절차를 거쳐야 할까? 우선 부부간 증여계약서를 작성해야 한다. 증여계약서는 분양계약서 원본과 신분증을 소지하고 부부가 해당 아파트 소재지 관할구청에 가서 작성한 후 검인을 받으면 된다. 이때 증여계약서 상 부동산의 표시는 분양계약서를 토대로 기재하면 된다. 명의변경은 아파트 분양사무소에서 진행되는데 증여하는 양도인은 분양계약서와 증여계약서 원본, 매도용 인감증명서, 인감도장, 신분증 등 챙겨야 할 서류가 많다. 수증인은 주민등록등본, 신분증, 인감도장 및 인감증명서를 가져가면 된다.
명의변경이 마무리되면, 완료일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 수증인 주소지를 관할하는 세무서에 증여세를 신고해야 한다. 납부금액이 없어도 증여세 신고를 해 두는 게 좋다. 증여 받은 재산은 취득가액으로 인정되므로 향후 집을 매도할 때 양도소득세를 줄일 수 있어서다.

◆공동명의의 단점
부부 공동명의로 주택을 취득하면 절세가 가능하고 배우자의 동의 없이 집을 담보로 대출을 받거나 처분하는 일을 막을 수 있다. 반면 단점도 있다. 일례로 임대주택을 공동명의로 바꿀 경우 수증인은 취득세는 물론 건강보험료, 재산세, 국민연금 등을 부담해야 하는 문제가 발생한다. 이때 근로소득자가 아닌 수증인은 지역가입자로 분류돼 보험료가 커진다. 여기에 주택을 처분하거나 변경할 때 두 사람 모두 서류를 준비해야 하는 번거로움도 있다. 따라서 공동명의로 변경하기 전에는 득실을 잘 따져볼 필요가 있다.

자료=부동산114

정리=김현호 기자 khh0303@ggilbo.com