아파트 분양시장 청약열기가 뜨겁다. 부동산114에 따르면 2015년 분양물량은 분양실적을 조사한 2000년 이후 최대치인 약 45만 9000가구에 이를 예정이다. 15년 만에 최대의 공급물량을 쏟아낼 것으로 본다.

그동안 분양시장 호황을 지켜보면서 수혜자는 누구일까. 상당히 제한적인 주택업자와 시세차익을 남긴 특별 분양대상자와 일부 시행사일 것이다. 누구나 다 호황주택시장의 리듬을 타기가 쉽지 않기 때문이다. 新주택개념에 대한 수요자의 심리 예측과 도시정비 및 주택정책변화에 대응하는 지혜가 필요할 때다.

그동안 건설사들은 8년간 돈을 묶어 놔야 하는 임대주택사업을 외면하는 양상을 보여왔다. ‘뉴스테이 3법’이 7개월 만에 국회 문턱을 넘어 본격적인 장을 펼치게 되었다. 정부가 중산층에 양질의 임대주택을 공급해 심각한 전세난을 완화하고 기업형 민간임대사업자를 육성하고자 하는 취지에서 시행하는 것으로 연내에 1만가구 이상 착공을 목표로 하고 있다.

뉴스테이법안 초기 정책적으로 불확실성에 대한 우려가 있었지만 지금은 오히려 일반 분양의 가수요 때문에 오히려 민간임대주택사업이 점점 활기를 찾고 있다. 시작 초기에 위례신도시에 대림산업과 키움증권 컨소시엄 2곳, 화성 동탄2신도시는 대우건설과 한화건설 컨소시엄 2곳, 김포 한강신도시는 금성백조주택 등이 신청하는 데 그쳤지만 지금은 효자사업으로 기대를 모으고 있다.

뉴스테이 3법이 국회에서 통과됨에 따라 ‘민간 임대주택에 관한 특별법’과 ‘공공주택 특별법’은 올해 12월 말부터, ‘도시 및 주거환경정비법’ 관련 규정은 내년 2월 말부터 시행된다.　주요 내용을 보면, 민간사업자가 8년간 100가구(매입) 또는 300가구(건설) 이상의 임대주택을 운영하는 경우 각각 기업형 임대사업자 및 기업형 임대주택으로 등록할 수 있도록 하여 택지조성 등의 권한을 부여한다.

민간임대주택에 대해 적용되었던 임대 의무기간(4년 또는 8년) 및 임대료 상승률(연간 5%)을 제외한 초기 임대료, 분양전환 의무, 임차인 자격, 담보권 설정 제한 등을 폐지했다.　기업형 임대사업자가 부지의 2분의1 이상에 8년 이상 임대주택을 건설하려는 경우 ‘기업형 임대주택 공급촉진지구’로 지정하여 사업 절차를 대폭 간소화한다. 준공된 사업지구 내 미매각 용지(학교용지 등), 개발제한구역 등을 촉진지구로 지정할 수 있는 근거를 마련하여, 도심지 내에서 다양한 유형의 임대주택 공급을 추진한다. 공급촉진지구 최소 면적 기준도 당초 1만㎡에서 5000㎡로 하향 조정했다.

특히 촉진지구에서는 지방자치단체 조례에도 불구하고 용적률·건폐율을 국토계획법에 따른 법정 상한까지 적용하고 업무시설 등 복합개발을 허용한다.　1~2인 가구 증가에 맞춰 기숙사·오피스텔 등 준주택을 공공임대주택으로 공급할 수 있는 근거도 마련했다. 정비사업을 통해서도 기업형 임대가 공급될 수 있도록 하고, 복합적인 건축물 용도계획 및 용도지역 변경을 허용한다. 공공관리 제도도 개선하여 조합과 시공사 간 공동시행 또는 LH 등이 조합의 업무를 대행하는 경우 시공사 조기 선정을 허용한다.

이 외에도 건설사들이 8년 의무임대 기간 중에 임대주택 자체를 통으로 매각하는 경우 소유권을 이전받는 임대사업자도 세제 및 금융 지원을 받을 수 있게 하고, 감정가가 아닌 조성원가 수준에서 토지를 공급할 계획이다.　거래량과 공급 물량, 초저금리 등 사상 최고치를 기록하고 있는 주택분양 시장은 대내외적인 불안 요소들로 인해 간헐적으로 빨간불도 포착되고 있다. 새로운 출구를 준비해야 할 때다. 높은 전세가율 및 선진국 사례로 볼 때 앞으로 임대주택사업은 활성화될 수밖에 없다. 드디어 업계에서도 차려놓은 밥상을 챙길 때가 됐다. 이왕이면 숟가락을 먼저 올리는 것이 유리할 것이다.

미국 금리인상과 중국 경제불안, 내수부진과 기업실적 악화 등 리스크를 만만히 봐서는 안된다. 잘 나갈때 일수록 언젠가는 다가올 부동산시장 침체기를 대비해야 한다. 천수답 산업 탈피, 사업 다각화, 철저한 사업성 검토, 재무 건전성 확보 등 8년전 ‘주택산업 징비록’을 되새길 때다.