은퇴 후에도 매달 정기적으로 현금흐름을 만들어 여생을 안정적으로 살아가는 전략이 무엇보다 중요해졌다. 이에 따라 주택연금과 같은 역모기지 상품이 은퇴계층의 새로운 재테크 수단으로 각광을 받고 있다. 평생 거주를 보장하면서 사망 시까지 연금을 받는다는 점에서 자식에게는 부양의 부담을 덜어주고 독립적인 경제생활도 가능하기 때문이다. 농지연금 역시 고령 농업인의 노후생활을 안정적으로 지원하는 제도로 관심이 높아지면서 가입자도 꾸준히 증가하고 있다. 이와 함께 상속·증여 등 부의 이전 문제도 은퇴계층이 피할 수 없는 숙제가 됐다. 당연히 내야 할 세금이지만 한 푼이라도 덜 내고 싶은 마음은 어쩔 수 없다. “모르면 다 내고, 알면 아낀다”라는 말이 있듯이 상속·증여 절세 노하우 역시 은퇴계층이 꼭 알아야 할 필수 세테크가 됐다

◆집 한채로 보장 받는 노년의 경제 독립, 주택연금
주택연금은 은퇴계층의 새로운 재테크 수단으로 각광을 받으면서 가입자도 꾸준히 늘고 있다. 지난해 말까지 신규 가입자는 5613건으로 전년 동기 대비 24% 증가해 총 가입자수는 3만 명에 육박하고 있다. 주택연금은 집을 소유한 60세 이상 어르신들이 주택을 담보로 맡기고 자기집에 평생 살면서 평생 혹은 일정기간 동안 매달 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)이다. 

주택연금 가입요건은? = 주택연금은 9억 원 이하의 주택을 소유한 만 60세 이상이면 가입이 가능하고 주택을 여러 채 갖고 있어도 합산 주택가격이 9억 원 이하면 살고 있는 주택에 한해 담보로 가입할 수 있다. 주택이 부부 공동소유일 경우에는 소유지분에 상관없이 한 명만 만 60세가 넘으면 된다. 아파트, 단독주택, 연립 주택만 주택연금 대상 주택에 포함되나 상가, 오피스텔은 현재 제외 대상이다.

주택연금 가입하면 실제 매달 얼마나 받을 수 있나? = 주택연금 가입 시 매달 받는 연금액은 가입당시의 주택 가격과 연령에 따라 다르다. 예컨대 주택가격 3억 원에 만 60세에 가입하면 68만 원, 만 70세는 98만 원, 만 80세는 151만 원을 각각 받을 수 있다. 다만 주택 종류(일반주택, 노인복지주택 등), 확정기간 방식 등에 따라 월 지급액이 달라질 수 있어 자세한 내용은 한국주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr), 영업지점, 콜센터(1688-8114)를 통해 확인해야 한다.

주택연금은 가입자와 배우자 모두에게 평생 동안 거주와 지급을 국가가 보장하는 제도여서 가입자가 사망해도 배우자에게 100% 동일한 연금을 지원한다. 지급 방식은 부부 모두 사망 시까지 받을 수 있는 평생지급(종신)방식과 가입 시 일정기간 동안만 받을 수 있는 확정기간방식이 있다. 평균수명이 늘어나면서 가입자의 99% 이상 어르신들 대부분은 종신지급방식을 선택하고 있다. 가입자와 배우자가 모두 사망해도 상속인에게 받는 금액을 정산해서 준다. 주택가격보다 덜 받았으면 남는 금액이 상속되고 주택가격보다 더 받았더라도 상속인에게 청구되지 않는다. 그러나 이혼할 경우에는 좀 다르다. 주택연금은 가입 당시부터 계속해 법률상 혼인관계가 유지된 배우자에게만 승계가 된다. 주택연금 가입 후 재혼하더라도 재혼한 배우자에게는 승계되지 않는다. 부부 공동소유의 주택은 소유권을 한쪽으로 이전하거나 해지 신청을 해야 한다.

이사를 가더라도 주택연금을 받을 수 있나? = 주택연금 가입 후 새집을 구해 이사한 경우, 구입한 주택으로 담보주택을 변경하면 계속해서 받을 수 있다. 그러나 기존 살던 주택과 새로 구입한 주택의 가격 차이에 따라 매월 지급 금액은 변동 될 수 있다. 가령, 새로 이사 간 주택의 집값이 높으면 그 차액만큼 초기 보증료를 부담하고 월 지급금을 더 받을 수 있다. 다가구주택도 주택연금 가입이 가능하고 가입 이후 월세도 받을 수 있다. 다만, 다가구주택 전체를 한 물권으로 등기부에 등재 되어야 하고 세입자들한테 보증금 없이 월세만 받아야 한다. 그동안 주택연금 가입자의 주택이 재개발, 재건축, 리모델링되는 경우 주택연금 가입자가 담보주택 소유권을 상실하게 되어 주택연급을 받을 수 없었지만 2015년 8월부터 재개발, 재건축이 진행돼도 주택연금을 계속해 이용할 수 있도록 법령이 개정되어 주택연금의 안정성이 더 높아졌다.

■은행보다 20% 더 받는 주택연금 2017년 출시
국토교통부는 한국주택금융공사 보증으로 주택도시기금이 지급하는 고령층 대상 주택연금을 관련 부처와 협의해 2017년 발표할 계획이다. 국토부는 은행의 주택연금보다 0.5∼1%포인트 낮은 금리를 적용해 주택도시기금 이용자가 받는 연금을 최대 20% 늘릴 방침이다. 연금이 높아지는 대신 이용자의 연령이나 주택가격에 기준을 만들어 저소득층에 혜택이 돌아가는 방안도 검토 중이다. 예를 들면 2억 원짜리 주택을 담보로 은행에서 65세부터 주택연금을 받으면 매월 54만 원을 받는데 비해 우대형 주택연금은 이보다 20% 많은 64만 8000원을 받을 수 있게 된다.

■모르면 다 내고, 알면 아낀다. 상속·증여 절세 노하우
# 교직에 근무하다 3년 전 퇴직한 A씨(59세). 서울에 10억 원 가량의 다가구주택을 보유하고 있다. 또 두 노부부가 살 조그만 아파트도 한 채 가지고 있다. 여기에 국민연금, 퇴직연금, 연금저축보험 등을 가입해 연금과 기타 수익 등으로 노후 걱정은 크지 않다. 그러나 최근 고민거리가 생겼다. 다가구주택을 자녀들에게 물려주고 싶은데 세금이 만만찮기 때문이다. 당연히 내야 할 세금이지만 속상한 것은 어쩔 수 없다. 이들에게 증여와 상속 중 어떤 것이 유리할까?

증여세와 상속세는 재산을 양도할 때 내는 세금으로 부의 세습을 방지하는 목적이 크다. 증여는 생전에 재산을 물려주는 것을 말하며 배우자에게 증여하는 경우는 6억 원까지, 자식에게는 증여하면 10년마다 5천만원까지 공제된다. 상속은 당사자가 사망하여 유언이나 상속을 통해 배우자나 자식 등에게 물려주는 것으로 배우자가 있는 경우에는 10억 원까지 공제되며 배우자가 없는 경우는 5억 원까지 공제된다.

배우자 공제를 적극 활용하는 것이 좋다. = 상속이냐, 증여냐를 고민할 때 물려 줄 재산이 10억 원 이상이면 상속이 유리할 수 있다. 상속과 증여 시에 적용되는 세율은 동일하지만 세율을 적용하기 전의 공제액에서 차이가 있다. 증여의 경우 증여하는 사람과 증여 받는 사람과의 관계에 따라 공제액이 다른데 배우자 6억 원, 직계비속 5000만 원, 기타 친족 500만 원 등이다. 앞서 살핀 바와 같이 배우자가 있는 경우 상속은 기본적으로 10억 원이 공제된다. 그러나 자산이 10억 원 이상이라면 10억 원을 제외한 나머지 재산은 증여하는 것이 유리할 수 있다. 상속세는 피상속인의 사망 시점을 기준으로 재산가치를 따져 부과되기 때문이다.

기왕 물려 줄 거라면 미리미리 증여하는 것이 유리하다. = 상속세는 피상속인이 사망 시 한 번에 발생하지만 증여는 생전에 하는 것이기 때문에 시기 조절이 가능하다. 그래서 상속재산이 많은 경우 오랜 시간을 두고 진행하는 것이 안전하다. 특히 증여세는 10년치를 합산과세하는데 10년이 지나면 합산하지 않는다. 15억원의 자산을 한 번에 상속할 경우 내야 할 상속세는 크지만 5억 원씩 10년마다 사전 증여하면 세금을 크게 줄일 수 있다. 반대로 상속예정일이 10년 이내라면 증여보다는 상속이 유리할 수도 있다.

가치 상승이 기대되는 것부터 물려줘라. = 증여세는 증여 시점에서 증여가액을 정해 세금이 추징되기 때문에 오를 가능성이 높은 자산을 미리 증여하면 시간이 흐른 뒤에 증여하거나 향후 사망 시에 상속하는 것보다 세금부담을 크게 줄 일 수 있다. 따라서 보유한 자산 중 현금, 예금보다는 부동산으로 하는 것이 유리할 수 있다. 부동산은 보통 시가가 상승하기 때문이다. 특히 아파트보다는 단독주택을 증여하는 것이 절세에 조금 더 유리할 수 있다. 부동산은 상속세, 증여세를 결정할 때 주변에 유사한 부동산의 매매가액을 기준으로 산출하게 된다. 그러나 단독주택은 유사 매매가액을 찾기 어려운 경우가 종종 있어 감정평가액이나 기준시가를 기준으로 세금을 매기는 경우가 있다. 반면 아파트는 유사 거래 사례가 다양하고 시세도 정기적으로 조사되고 있어 실제 주변의 거래가격이 적용되는 경우가 많다.

아들 딸보다는 며느리, 사위가 유리할 수도 있다. = 사전에 자산을 증여할 경우 아들, 딸보다 며느리, 사위가 절세 측면에서 유리한 경우도 있다. 상속인에 대한 사전증여는 10년치를 합산하지만 비상속인에 대한 사전증여는 5년치만 합산하기 때문에 절세 측면에서 유리할 수 있다. 또 여러 사람에게 나눠서 하는 것이 유리할 수 있다. 재산을 증여하는 과정에서 한 사람이 아닌 여러 사람에게 나누어 주면 세금이 크게 절감된다. 증여세는 한 사람에게 증여하는 경우에 더 많은 세금을 내야 하는 누진세율 구조이기 때문에 같은 금액을 증여하더라도 받는 사람의 수를 늘리면 낮은 세율을 적용 받을 수 있다.

부동산114 리서치센터 (www.r114.com) 임병철