Q. 보증금 미반환으로 인해 경매를 신청한 임차인이자 신청채권자입니다.
선순위 대항력과 확정일자를 갖춘 선순위 임차인이기 때문에 배당신청을 해둔 상태인데, 해당 법원 경매계로부터 “임차인의 우선변제권보다 국세 등 조세채권의 법정기일이 우선하여 신청채권자인 임차인에게 한 푼도 배당되지 않는다”고 연락이 왔습니다. 제 보증금 보호받을 수 있을까요?

A. 이 사건의 신청채권자는 매각대상 부동산의 주거임차인으로서 판결문 등 집행권원에 기하여 강제경매를 신청했습니다.

근저당권 혹은 말소기준이 되는 권리보다 대항력과 확정일자 모두 앞선 선순위 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 1순위자로 보증금 전액을 우선 배당 받을 것으로 예상할 수 있습니다. 그러나 해당 물건에 국세와 지방세 체납으로 인한 압류가 있는 경우 조세채권 중 당해세는 이른바 0순위로 임차인보다 우선하여 배당됩니다. 또 당해세가 아니더라도 법정기일(과세확정일)이 임차인의 전입신고와 확정일자보다 우선한다면, 이 조세채권 또한 임차인보다 우선변제 받을 것으로 예상됩니다.

즉, 임차인의 우선변제권(전입신고와 확정일자)이 세무서 등 다수의 조세채권자의 압류등기보다는 앞서지만 조세채권의 법정기일보다 늦다면 조세채권자의 세금이 우선배당의 대항이 될 것으로 판단됩니다. 이 경우 임차인은 매수인(낙찰자)에게 보증금 전액을 반환받을 때까지 대항력을 행사할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있고 조세채권이 많을 경우, 그 법정기일을 확인해보고 입찰해야 합니다. 임차인 또한 전세 혹은 월세로 거주하게 될 경우 근저당권은 물론 국세 및 지방세 체납으로 인한 압류 등이 있는지 확인해본 후 계약을 체결할 필요가 있습니다.